#3 (93)
24 февраля 2014

Вера
в ЖСК

Сергей Козырев

Реальная жизнь

Особенности местного самоуправления на уровне многоквартирного жилого дома: ревность соседей, наплевательство власти, информационный вакуум

Вера Кузнецова по образованию инженер-радиотехник. В начале девяностых она вместе с семьей купила в Смоленске кооперативную квартиру в панельной пятиэтажке 1972 года постройки. Последние восемь лет г-жа Кузнецова зарабатывает на жизнь, работая председателем ЖСК (жилищно-строительного кооператива), и занимается обслуживанием нескольких расположенных по-соседству домов. Не это ли местное самоуправление, причем на самом бытовом уровне? Что же оно собой представляет?

Такая же, как Путин

— Вера Сергеевна, скажите, жители ваших кооперативных домов чем-то объединены? Есть какой-то особый коллективный дух? Ведь сосед соседу гораздо чаще враг, чем друг, а управление общим имуществом жилого дома требует от жильцов диалога и готовности пойти на компромисс.

— Эти кооперативы создавались еще в советские времена, люди выплачивали стоимость своей кооперативной квартиры пятнадцать-двадцать лет, и далее остались там жить. Они сами ухаживают за своим домом, содержат его, ремонтируют. Каждый кооперативный дом — это юридическое лицо. На общем собрании жильцы могут выбрать председателя. Такой работе нигде не учат, специалистов для ЖСК не готовят. Если председатель хороший, пробивной, толк будет. Если попадется неважный, вороватый, его можно снять, заменить. Выборы председателя проходят с частотой в два года.

К настоящему времени многие уже переехали, и «личный состав» соседей не тот, что прежде. Хотя в одном из домов большинство составляют учителя.

За сорок лет люди привыкли так жить. Конечно, иногда ругаются, — все зависит от подводных течений в доме. Есть серые кардиналы, своего рода оппозиция председателю. Все зависит от конкретной ситуации. Если им, к примеру, сказать, что с такого-то месяца будем повышать тариф, они, естественно, придут в негодование. Далее, спустя время, уже трезво оценят такую перспективу и, возможно, поменяют свою точку зрения. Но, поскольку, как я уже сказала, есть подводные течения, иногда уловить настроения жильцов очень сложно.

— Вы говорите, что сами ухаживаете за своим домом. Никакие управляющие компании никогда вас не обслуживали?

— Никогда. Все только сами: строим, красим, ремонтируем — все силами и средствами жильцов. Сами печатаем платежные квитанции, сами разносим их по почтовым ящикам. Заниматься коммерческой деятельностью не можем по Уставу.

— А как давно председательствуете?

— Восемь лет, с 2006 года.

— По образованию вы?..

— Инженер-радиотехник.

— Что же сподвигло заняться такой работой?

— Ничего. Пришли, уговорили…

— Уговорили?

— Да, сказали: «Так хорошо, ничего делать не надо, будешь только руководить». До этого времени председателем была одна старушка, и она в силу возраста отказалась от такого бремени. Сегодня я «подбираю» также соседние дома, где председательствовали такие же старушки. Они же — старушки всего боятся: повысить тариф боятся, поменять, например, трубу боятся, в технологиях не разбираются.

— Председатель получает за свою работу деньги?

— Конечно. Сами жильцы определяют размер зарплаты, и только они могут ее в дальнейшем повышать. Кроме того, у меня есть штат: бухгалтер, сантехники, паспортист (в моем лице), электрики и так далее.

— Выходит, что вас переизбирают, как Путина, в отсутствии серьезных конкурентов?

— Был в одном доме такой конкурент, и, думаю, надо было отдать ему право стать председателем ЖСК в том доме. Вообще, я многим предлагаю: «Давай, возьмись». «Нет, нет, что вы», — звучит в ответ.

Многоквартирная ревность

— Как вы ведете экономические расчеты, исходя из чего определяете тариф на обслуживание и текущий ремонт?

— Есть тариф, установленный Смоленским городским Советом, для стандартной пятиэтажки он сегодня составляет 14 рублей 20 копеек на квадратный метр общей площади. Я понимаю, что меньше — это плохо. Но у нас везде тариф меньше, больше жильцы не хотят. «А мы не будем». «А мы не хотим». «А нам не надо». И переубедить их сложно. Это, кстати, тенденция: в кооперативных домах тариф, как правило, всегда был меньше городского.

— На что хватает существующего у вас тарифа, если он меньше городского?

— Зависит от дома. Два кооперативных дома недавно побывали в капитальном ремонте по 185-му федеральному закону: в них заменили трубы, кровлю, много чего сделали. Поставили общедомовые приборы учета, теперь и за воду, и за отопление платим по счетчику. Там все более-менее нормально. А буквально по соседству есть один дом с маленьким тарифом в 10 рублей, где жильцы ничего не хотят, так там все буквально «валится».

— Что же, людям все равно, в каком состоянии находится их дом?

— Выходит, да. Более того, им сложно бывает сделать замечание, если они, допустим, не убираются или не хотят принимать участие в субботнике. Бабушки, кстати говоря, чаще всего выходят на субботник. А молодым все равно.

Вообще, жильцы ревнивые. У нас четыре дома по соседству. «Ага, вон, в том доме лавочки покрасили», — можно услышать себе в упрек. Но принимать в расчет тот факт, что «в том доме» тариф выше, они отказываются. Равно, как и установить себе тариф выше. Вот и бегают друг к дружке во двор, смотрят, что сделано да как.

— Как вы отчитываетесь за свою работу?

— Жильцы могут посмотреть, как и на что тратятся собранные средства, у нас есть ревизионная комиссия, которая раз в год все проверяет. Кроме того, проводим собрание собственников, я и бухгалтер отчитываемся, что и куда пошло. Раз в год обязательно. У нас же еще бесконечно ходят проверяльщики из жилищной инспекции — как плановые проверки, так и по обращениям жильцов.

Ад и ужас капремонта

— Каково ваше мнение на счет недавно составленной тридцатилетней программы капитальных ремонтов жилых домов Смоленской области за счет средств самих жильцов?

— Мое мнение — это нереально. ЖСК имеют право собирать (и хотят) средства на капремонт на свой отдельный счет. Платить в «общий котел» жильцы не хотят ни в коем случае. Давайте теперь считать, сколько лет им придется собирать. Замена кровли обойдется примерно в один миллион рублей. Итого, на ремонт крыши нужно копить четыре-пять лет. (Кровлю, кстати, вообще желательно менять минимум раз в десятилетие, кровля это такая вещь, которая постоянно течет, как ты ее ни делай). А инженерные коммуникации — горячее и холодное водоснабжение… А швы — еще миллион, канализация — тысяч триста, если нет общедомового прибора учета — еще четыреста тысяч рублей.

— Как вообще ваши дома попали в программу?

— По сарафанному радио. Позвонили, сказали, что надо бежать в администрацию оставлять заявки. И мы побежали. Кто успел… Нам крупно повезло, однозначно, и не знаю, по какой причине.

— И как вам качество проведенных капремонтов?

— Кровли сделаны нормально, все остальное плохо. Я же видела, кто работал. У меня очень много вопросов. По одному дому долго ругались с подрядчиком, он хотел завысить объемы выполненных услуг. Конфликт был ужасный… Прошло четыре года, крыльца опять нужно делать, межпанельные швы продуваются, все жалуются… Это тогда, на момент ремонта, люди были счастливы просто потому, что хотя бы что-то стали делать за бюджетные деньги.

Говорят, что жильцы должны проверять качество проведенных работ и подписывать соответствующий акт. Ну, хорошо, пришли пять-десять человек, мужчин и женщин. Кто из них разбирается в качестве труб, в их соединении? А потом оказывается, что там течет, здесь еще что-то. Мы же не строители.

— Кто выбирал подрядчика?

— Мы сами выбирали. По документам у подрядчика все было — и лицензия, и все на свете. И на словах он рассказал нам об огромном опыте проведения аналогичных работ. Ну, мы и выбрали «пальцем в небо». Оказалось, что на самом деле у подрядчика рабочих нет, все в субподряде. Пришли нерусские, кто пьет, кто еще что. Это был ужас, ад. Я думаю, что при проведении капремонтов за счет средств жильцов, будет то же самое.

— Гарантийный срок на ремонтные работы договором предусмотрен был?

— Да, вообще такой срок составляет пять лет, но мы были с подрядчиком в конфликте, и я даже не хочу туда обращаться. Хотя недочетов полно.

— Если не ошибаюсь, в Смоленске около ста пятидесяти кооперативных домов. Кто-то из власть имущих ведет с вами диалог по насущным проблемам?

— Нет. Никто, никогда и никуда нас не приглашает. Из районной администрации — только на субботник, на уборку мусора. А когда возникают те или иные проблемы, их в принципе решить не может никто. Никто, понимаете. Мы сами бегаем. В управлении ЖКХ с нами вообще никто не разговаривает, как будто бы мы изгои. Оно и понятно: мы сами по себе, городу от нас ничего не «перепадает». Но мы же люди. Только в наших четырех домах живет тысяча человек. Одно время была даже тенденция, что депутаты не имели права помогать кооперативным домам.

— А должны бы?

— Знаете, я не понимаю, почему окна в подъездах жилых домов должны меняться за счет средств депутатского фонда. Почему мы в своих домах поменяли эти окна сами, а в доме через дорогу это сделал депутат из бюджетных средств? Почему нам хватает на это денег, собранных по строке содержание и текущий ремонт, а тому дому — нет?

Или вот, недавно депутат поставил в одном из киселевских домов общедомовой прибор учета за счет средств депутатского фонда. Почему? Почему мои бабушки скинулись собственными рублями и собрали четыреста тысяч, а в каком-то доме это сделано за счет бюджетных средств?

Дороги, зеленые зоны — это да, вот это зона ответственности депутата.

«Это ваши проблемы»

— В начале этого года смоляне вновь взялись за голову, получив одновременно две платежки за отопление. Вы уже разобрались, кому и за что следует платить?

— Знаете, у нас сейчас возникла куда более серьезная проблема с оплатой горячего водоснабжения. Если коротко, то с января месяца все ТСЖ и ЖСК «кинули». Поясню. Раньше мы все платили за горячее водоснабжение «Смоленской ТСК», с начала этого года — «Смоленсктеплосети». Но «Смоленсктеплосеть» не хочет говорить с собственниками, она хочет говорить с юрлицами. Я их понимаю, ведь у юрлица есть счет, который можно арестовать в случае неплатежей, а с конкретного человека мало что возьмешь. Ну можно подать на него в суд, а если он официально не работает?..

Таким образом на нас легла серьезная нагрузка, и что делать, пока непонятно. Во-первых, нам нужно переделать все квитанции, ведь мы будем должны со своего счета оплачивать всю потребленную домом горячую воду. А на этом счете до последнего времени собирали только средства на содержание и текущий ремонт. Теперь должны из этих денег платить за неплательщиков.

В двух домах там хотя бы есть деньги на счете. А что делать с неплательщиками, я не знаю. И никто мне не может помочь или подсказать что-то дельное. К примеру, предложили ходить к неплательщикам вместе с участковым. Но любой участковый загружен своими делами. Сколько раз он согласится сходить со мной? Один, два? А что он скажет жильцу-неплательщику? Некоторые, правда, боятся участковых, но только некоторые. Я знаю квартиры, жильцы которых должны по сто тысяч рублей, их ранее уже выселяли за долги, и вот, они, переехав из одного жилья в меньшее, поселившись в кооперативном доме, вновь по пять-шесть лет не платят. Должны всем: нам, энергетикам, теплосетям… Кто в итоге должен их выселить? Никто…

— Много таких?

— В девяностоквартирном доме таких трое, в стодвадцатиквартирном — пятеро. Есть еще одна категория жителей, которых нужно постоянно «толкать»: месяц-два не платят, звонишь им, напоминаешь, и только после этого заплатят.

— Что думаете делать в новой ситуации?

— У меня уже начинаются неплатежи, как мы это все потянем, не представляю. Просим хотя бы провести какой-нибудь круглый стол… Что нам делать? Никто не знает. Расформировывайтесь, говорят нам, идите в управляющую компанию — да делайте что хотите. Я спрашивала при полном зале народа: если через полгода мы обанкротимся, все сто смоленских кооперативных домов, что нам тогда делать? Это ваши проблемы, — отвечали мне.

— А сами жильцы разделяют ваши волнения?

— У некоторых из них позиция следующая: думать и не надо, пока есть няня — председатель. Другие кричат, мол, мы не будем платить. Но это же не выход.

Все должно быть в тарифе

— Интересно, коснулась ли каким-то образом кооперативные дома благая по сути идея оснащения подъездов многоквартирных домов видеокамерами?

— Коснулась, причем самым непосредственным. Вызывали в мэрию: хотите не хотите, предлагаем вам поставить эти камеры добровольно, но имейте в виду: кто не поставит — пеняйте на себя. Дело это, конечно, хорошее. Цена вопроса — от тридцати тысяч рублей на дом. Я пришла к своим бабушкам, говорю: надо поставить камеры, оплатить из собственного кармана. Понятное дело, начался ор. Ну, хорошо, думаю, покричат, переварят информацию, может, изменят решение.

— Как, кстати, эта система должна функционировать? Где-то внутри дома будет находиться сервер, перед монитором будет сидеть оператор…

— Все может быть намного проще. Самый простой вариант такой: в подвале находится жесткий диск, и работа ведется по принципу видеорегистратора. Если за четырнадцать дней ничего не произошло, информация стирается и процесс повторяется заново. Если что-то случилось, то информация передается полиции лично или по удаленному доступу.

— Почему вы не можете приобрести эти камеры за счет средств тарифа на обслуживание и текущий ремонт?

— Но на видеокамеры ведь там ничего не заложено! Все должно быть в тарифе, и на все должно быть решение общего собрания собственников… А без денег нельзя сделать ничего. Даже если управляющая компания возьмется обслуживать буквально разваливающийся жилой дом, она все сделает, но… в долг, и жильцы будут рассчитываться с ней сто лет, потому что тариф маленький. Им начнут ремонтировать подъезды, они воскликнут: «Смотрите, не успели нанять, а нам уже подъезды красят!» Но деньги же не из воздуха берутся, правильно?

— А откуда берутся? Не в банке же они кредитуются.

— Я вообще не очень понимаю, как работают управляющие компании. С чего они делают прибыль? Не пойму. Нет здесь прибыли, все, что мы собираем, нам даже не хватает. На чем это они так зарабатывают, чтобы можно было поставить те же камеры? Разве что на дополнительных услугах вроде составления, распечатки и разноса платежных квитанций для тех же кооперативных домов (жители которых приняли соответствующее решение).

— Одна из последних федеральных новаций в жилищно-коммунальной сфере связана с необходимостью лицензирования управляющих компаний. А что бы вы предложили, какие решения необходимо принимать в первую очередь?

— Плохо то, что закон принимается, но за его исполнением никто не следит. Допустим, сказали: поставить приборы учета до конца 2013 года. А кто и как проконтролирует? Говорят, это мои проблемы — я должна заставлять жильцов.

Далее — регистрация проживающих. Есть, положим, квартира без счетчика, не хотят жильцы его устанавливать, и заставить их нельзя. Прописано в той квартире ноль человек, а живут пятеро. Что я им сделаю? По идее, должна куда-то написать, что их пятеро, и они должны с этим согласиться. Но хозяйка мне открыто говорит: «Никаких пять, я одна живу». Ну, поставь ты, хозяйка, счетчик, и все от вас сразу отстанут, сколько бы вас там ни жило. Хоть сто человек!

Раз уж приняли закон о счетчиках, то предусмотрите действенные санкции за его неисполнение. Вроде бы по закону, если собственник не платит месяц-два-три, его уже как-то нужно отключать от неоплачиваемых коммунальных ресурсов, но это все пустое. Электричество еще можно отключить, если щиток расположен на лестничной клетке. А воду? Для того чтобы отключить горячую воду, нужно попасть к неплательщику в квартиру. Ну как, если он не пускает? Года три тому назад представители «Смоленсктеплосети» вместе с судебными приставами только с третьего раза попали в квартиру к такому неплательщику, в шесть часов утра. При этом же понятно: все, кто поставил счетчики, все экономят.

Насчет лицензирования. Мы перерыли весь интернет. Кто-нибудь знает, по каким критериям будет проходить это лицензирование, что будут спрашивать? Образование? И кем ты должен быть, строителем, педагогом? Какая у тебя должна быть лицензия, на что? Чушь! Никто не знает.

мнение

Ирина Столбова,технический редактор:

— Я живу в относительно нестаром доме, если считать с года постройки (начало девяностых, хотя точных данных о дате рождения дома у меня нет). Состояние дома оставляет желать лучшего, так как уже при его строительстве были большие проблемы: год постройки (думаю, есть еще люди, которые помнят, что творилось в стране в начале девяностых) — дефицит всего, от материалов до специалистов-строителей. В результате получилось, что получилось: стены практически из одного песка, перекрытия старые, все кривое, косое, подвальные помещения — это вообще отдельная тема… вода по колено, сгнившие трубы и… Список можно продолжать до бесконечности, плюс к этому домом никто и никогда не занимался, я имею ввиду ЖЭУ и те компании, которым мы, жильцы, исправно платим деньги за обслуживание и ремонт.

Теоретически информацию о состоянии жилых домов обязаны иметь у себя управляющие компании. Они же должны составлять акты осмотра, вести паспорт каждого отдельного дома. Однако фактически эта работа никогда не велась. Домом занимаются исключительно в аварийной ситуации. И вот новая беда: оплата жильцами дома капитального ремонта. Если следовать новому закону, то моему дому капитальный ремонт светит лет так через тридцать! Думаю тогда, при таком обслуживании, он будет вообще аварийным.

А что вообще будет через тридцать лет?! Моей маме за семьдесят, она платит по всем этим безумным счетам за квартиру вовремя и в срок, но плата за капремонт дома, который и построен криво, и заброшен по обслуживанию… стала последней каплей. Мама сказала твердо и четко: «Платить не буду! Пусть сначала отчитаются: куда они каждый месяц тратят деньги по графе «ремонт и обслуживание дома» (а это больше тысячи рублей в месяц только с нашей квартиры). Дом у нас девятиэтажный, четыре подъезда, вот и считайте!

Государство обещало сделать ремонт домов, это было одним из условий приватизации. Причем дало это обещание по собственной инициативе. Оно сделало это осознанно и целенаправленно, чтобы втянуть как можно больше людей в приватизацию, а теперь мы стали, как всегда, крайними в этой ситуации: собственники — платите.

© Группа ГС, Ltd. All rights reserved.

При перепечатке материалов обязательна активная ссылка http://smolensk-i.ru/093/08