Геннадий Наумов: «Санкции для нарушителей градостроительного законодательства очень серьезные»

О том, что входит в сферу деятельности департамента Смоленской области по государственному строительному и техническому надзору и чем работники этого департамента могут помочь, например, обиженному дольщику, рассказывает его начальник Геннадий Наумов.

— Геннадий Владимирович, предлагаю в начале разговора познакомить читателей со спецификой работы вашего департамента.

— С удовольствием. Наш департамент является надзорным органом Смоленской области. Специфика его работы такова, что осуществляется три вида надзорной деятельности. Первый это государственный строительный надзор. Второй вид — надзор за техническим состоянием самоходных машин. Третий — надзор в области долевого строительства. Вот те три направления деятельности, по которым департамент осуществляет надзор.

— Как оценивается ваша работа, какие основные показатели?

— Особенность надзорной деятельности в том, что все показатели — это цифры. С вашего позволения, приведу несколько цифр, которые покажут эффективность работы нашего надзорного органа исполнительной власти. Возьмем для примера 2014 год. Если говорить о надзоре за самоходными машинами, то в течение года было выявлено более тысячи нарушений в данной сфере, по которым были составлены протоколы административных правонарушений. Сумма наложенных штрафов, поступивших в бюджет субъекта, составила около миллиона рублей. Что касается государственной пошлины (она у нас берется за регистрационные действия), то ее поступило в районе восьми миллионов.

Если взять, к примеру, строительный надзор, то в этой сфере было проведено более 1 200 проверок в течение 2014 года. Выявлено пятьсот нарушений в области строительства, сумма наложенных штрафов составила девять миллионов рублей. Это деньги, которые действительно поступили в бюджет. На сегодняшний день у нас на надзоре находится порядка 20 000 тысяч единиц самоходной техники, 75 объектов долевого строительства и на четырехстах объектах осуществляется государственный строительный надзор.

— На всю Смоленскую область под надзором только 400 объектов строительства?

— Тут нужно правильно понимать. Если мы говорим о четырехстах объектах, на которых осуществляется строительный надзор, то, к большому сожалению, не на всех объектах строительства данный надзор осуществляется. Эта ситуация регламентирована Градостроительным кодексом. Если немного глубже погрузиться в эту специфику, то нужно заметить, что надзор осуществляется только на объектах жилого сектора этажностью выше трех, если речь идет об административных зданиях, то этажностью выше двух, и на любых зданиях вне зависимости от этажности площадью более 1 500 квадратных метров. Остальные объекты не подлежат государственному строительному надзору. Но в настоящее время Саратовская областная дума вышла в Государственную думу с предложением о внесении изменений в Градостроительный кодекс в плане того, чтобы государственный строительный надзор осуществлялся на всех объектах, независимо от тех или иных критериев. Это позволило бы более эффективно и четко отслеживать качество строительства.

— Если говорить о капитальном ремонте, эта сфера является объектом вашего контроля?

— Раньше, действительно, эта сфера контролировалась государственным строительным надзором. На сегодняшний день эти вопросы нами не контролируются, а входят в компетенцию заказчиков. То есть, при заказчике формируется своя служба, которая и отслеживает качество работ при проведении капитального ремонта зданий и сооружений.

— Еще один вопрос — незаконное строительство. Что к нему относится?

— Незаконное строительство — это, безусловно, негативный фактор, который, к сожалению, не чужд нашему субъекту. Но благодаря усилиям главы региона Алексея Владимировича Островского, его указаниям, сейчас могу сказать, что есть положительная тенденция, и она действительно чувствуется, она ощущается. Может быть, гражданам нашего замечательного города, нашей области это не так заметно, но как человек, который ведет эту статистику, отмечаю что, действительно, количество фактов незаконного строительства снижается.

Немного о негативности незаконного строительства. Во–первых, что это такое в принципе. Для обывателя поясню следующим образом: строится объект на земле, которая может быть даже не предназначена для строительства таких объектов, она может даже не быть в собственности человека, который на ней что–то строит. Или строится объект без проектной документации. То есть, только при помощи фантазии застройщика и часто неквалифицированной рабочей силы строят объекты, которые в перспективе будут посещаться большим количеством людей, объекты, которые в перспективе могут стать рестораном, торговым комплексом или жилым домом. Часто проектная документация не проходит никаких экспертиз, применяемые строительные материалы никем не отслеживаются. Идет глобальная экономия денег на всем — на качестве применяемых материалов, на качестве строительных работ и так далее. Вот отсюда и идет формулировка, что эти здания реально угрожают жизни и здоровью тех людей, которые в перспективе могут стать заложниками ситуации. Это все и называется незаконным строительством. Мы с этим явлением стараемся бороться, и на сегодняшний день есть результаты — не так много, на самом деле, таких строений у нас в городе.

— А если человек уже что–то построил с нарушениями, можно ли как–то узаконить такое строение?

— После того, как мы обнаруживаем объект, построенный с нарушениями, то возбуждаем административное расследование в отношении застройщика. Надо сказать, сейчас люди начинают задумываться, ведь санкции достаточно серьезные. Естественно, в законное русло можно войти и в такой ситуации. Прежде всего, нас интересует строительная экспертиза, которая должна показать, что применяемые конструктивные решения и материалы действительно соответствуют строительным нормам и правилам.

Строительная экспертиза — обязательное условие. Конечно, должен быть полноценный проект с инженерными изысканиями, который обязан также пройти экспертизу. В случае наличия этих двух документов, мы примем заявление–извещение о начале строительства и начнем полноценный строительный надзор над этим объектом. Само собой, виновный, допустивший незаконные действия, будет привлечен к административной ответственности.

— Какие именно санкции могут быть применены?

— Санкции для нарушителей градостроительного законодательства на самом деле очень серьезные. Люди, понимая, что эти санкции к ним будут применены, ходят войти в законное русло, чтобы в последующем вести объекты в эксплуатацию было проще и легче. Что касается конкретных цифр, если мы говорим о юридических лицах, которые незаконно строят объекты, то штрафные санкции для них начинаются от пятисот тысяч рублей и заканчиваются миллионом, также это может быть и приостановка деятельности юридического лица на период до девяноста суток.

Если нас несвоевременно извещают о начале строительства, то применяются тоже достаточно серьезные санкции — от ста до трехсот тысяч рублей. Но самая суровая и самая, на мой взгляд, справедливая санкция — мы вправе подать в суд иск на снос незаконного строения. Мы уже полтора года этим занимаемся, у нас нарабатывается административная практика. Но судебная система в России такова, что есть много судебных инстанций. Выиграв в первой, мы идем во вторую. Все это занимает много времени.

По факту еще снесенных объектов нет, но могу сказать, что, встречаясь в судах с недобросовестными застройщиками, видно, что люди начинают задумываться. Вкладывая многомиллионные капиталы и понимая, что могут их потерять, они сразу идут на строительную экспертизу, чтобы обезопасить свои сооружения. Ведь в случае выявления нарушений их надо будет устранять. Ни одна экспертная организация не возьмет на себя ответственность за нарушения, которые могут повлечь за собой, не дай Бог, разрушения.

Пользуясь случаем, позвольте обратиться к застройщикам: очень настоятельно рекомендую строить объекты в правовом поле. Это позволит и жителям нашего города чувствовать себя более безопасно, и самим застройщикам без всяких проблем и штрафных санкций строить замечательные объекты коммерческой недвижимости.

— Теперь хотелось бы поговорить о долевом строительстве. Насколько важен надзор в этой сфере?

— Этот вид надзора не так давно перешел к нам, до недавнего времени этим занималась жилищная инспекция. Тем не менее, результаты есть. Цель надзора за долевым строительством, конечно же, — выявление финансово неустойчивых застройщиков, дабы не допустить создания каких–либо даже подобий финансовых пирамид, когда берутся деньги дольщиков, объекты не достраиваются, деньги тратятся на другие объекты и так далее. Этого допустить нельзя, поэтому надзор нужен, надзор ведется.

— Какая сейчас у нас ситуация на рынке долевого строительства?

— У нас на сегодняшний день семьдесят пять объектов долевого строительства на территории области. Тридцать четыре застройщика осуществляют деятельность в сфере долевого строительства. Из той отчетности, которую предоставляют нам застройщики, четко прослеживается нисходящий тренд, если говорить о покупаемости квартир — она очень снизилась в первом полугодии этого года. Это видно из квартальной отчетности и не может не сказываться на финансовом состоянии застройщиков. Изучая аудиторские заключения о балансе фирм, видно, что дела у застройщиков обстоят, скажем так, не лучшим образом. Застройщики переживают не самые лучшие времена.

— Можете ли вы дать какие–то рекомендации потенциальным дольщикам? Как выбрать надежного застройщика и не потерять свои деньги?

— Прежде всего, каждый покупатель квартиры должен проникнуться чувством ответственности. В любом случае только покупатель несет ответственность за то, как он тратит свои деньги, ведь он это делает добровольно. Поэтому к выбору застройщика нужно подходить серьезно, не полениться и прийти, например, в головной офис — посмотреть, как минимум, как он выглядит. Это должна быть серьезная организация. Необходимо попросить — и вам должны представить либо оригиналы, либо заверенные копии — свидетельство о регистрации застройщика, запросить документы на землю, четко уяснить, что эта земля предоставлена под строительство многоквартирного жилого дома. Вам должны предоставить бухгалтерский баланс, можете попросить аудиторское заключение, в котором будет написано, является ли организация–застройщик финансово устойчивой.

Также на сегодняшний день у нас на сайте департамента сформирована информация, которая касается именно долевого строительства. Там, в частности, есть перечень всех объектов долевого строительства, которые строятся, там есть перечень недобросовестных застройщиков. Всегда можно записаться ко мне на прием. Если возникнут какие–либо вопросы, наши специалисты, которые занимаются надзором в этой сфере, с удовольствием всем помогут. Мы всегда готовы к диалогу, всегда готовы помочь. Вопрос действительно серьезный: покупка квартиры в жизни каждого человека — очень ответственный шаг. Семь раз нужно отмерить — один раз отрезать.

— Что нужно делать, если квартира не передается дольщику в установленные сроки?

— Сроки передачи квартиры должны быть четко оговорены в договоре долевого участия, и только этот документ является законным. Другие документы не должны иметь места быть. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в регистрационной палате.

В случае, если по каким–либо причинам у застройщика не получается вовремя ввести объект, то он не позднее чем за два месяца должен уведомить дольщика о внесении изменений в договор и заключить дополнительное соглашение. Если дольщика это не устраивает, он вправе расторгнуть договор. И вам должны будут вернуть деньги с определенной неустойкой за пользование вашими финансовыми средствами. Эта практика не очень распространена на сегодняшний день, но, тем не менее, такое право у дольщиков есть.

В случае, если жилье все–таки построили, но с задержкой, каждому дольщику, который не получил в срок свою квартиру, положена компенсация. Если речь идет о серьезной просрочке, то могут получиться немалые суммы. Помимо всего прочего, могу сказать, что мы, как надзорный орган, заинтересованы в том, чтобы права дольщиков неукоснительно соблюдались. Поэтому, если есть такая необходимость, мы будем принимать участие в судах интересах дольщиков, давать свои пояснения и даже, прямо говоря, навязывать свое мнение, чтобы дольщики были максимально защищены. Ибо в противном случае застройщики не будут чувствовать ответственности, которая лежит на их плечах. У нас есть наработанная судебная практика.

Если к нам в департамент поступают жалобы на то, что застройщики не передают квартиры своевременно, хотя дом уже построен, то в таких случаях мы выдаем застройщику предписание о передаче квартиры, и он обязан его исполнить. Так что, если есть какие–то не решенные проблемы с застройщиками, обращайтесь, всегда рады помочь.

Эфир радио «Весна» 29 июня 2015 г.