Наталья Аронова:

— Как строились отношения сторон в ходе процесса?

— Одним из ответчиков выступала администрация Смоленска, и должна сказать, что за эти несколько лет её отношение к процессу изменилось кардинально. Вначале юрист администрации был категорически против притязаний горожан, а их законные требования ни за что не хотел признавать несмотря на то, что в ноябре 2011 года начальник департамента Смоленской области по строительству и архитектуре Сергей Щекотуров пояснил, что установление границ земельных участков в 2007 году на основании проведённого межевания является неправомерным, так как выполнено с нарушением законодательства о градостроительной деятельности: проект планировки территории не разрабатывался, публичные слушания не проводились. (Кстати говоря, вы не поверите, но спустя некоторое время этот юрист чудесным образом уже стал… официальным представителем застройщика-предпринимателя в суде.)

Письмом от 7 декабря 2011 года за подписью Николая Алашеева администрация Смоленска признала, что «установление границ земельных участков многоквартирных домов № 46, № 48, № 50 по улице Шевченко… выполнено с нарушением градостроительного законодательства, строительных норм и правил (проект планировки территории не разрабатывался, публичные слушания не проводились)». Таким образом, ситуация поменялась, глава администрации признал обоснованность требований жителей, посоветовав продолжать судебную тяжбу и пообещав, что новые юристы администрации не будут вставлять нам палки в колёса.

Предприниматель-застройщик вообще предлагал жителям отказаться от притязаний на земельный участок, на котором он собирается построить торгово-бытовой комплекс, и тогда он не будет взыскивать ущерб в размере шести миллионов рублей, который ему причинили жители наложением обеспечительных мер в виде приостановления действия разрешения на строительство, выданного администрацией Смоленска до вступления в силу решения суда.

— А что же департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области?

— Не могу сказать, что он был предельно конструктивен. Думаю, что и договор аренды с предпринимателем вряд ли был бы расторгнут ещё во время судебного процесса, то есть до окончательного принятия решения судом, не вмешайся экс-губернатор, потребовавший того от своих подчинённых (департамента). Где здесь конструктив?

— Похоже, жители имели шансы на победу, помимо прочего, ещё и потому, что застройщик не приступил собственно к процессу строительства. Что ему помешало?

— Застройщику было указано на необходимость согласования благоустройства территории с собственниками домов по улице Шевченко, а также предусмотреть выполнение согласно действующим нормам благоустройства дворовых территорий. Летом 2009 года он обратился в суд, оспаривая эту необходимость, и в ноябре того же года было вынесено решение, освобождающее его от подобного согласования. В принципе, после этого он мог начинать строительство, но уже в начале декабря суд, принявший первое исковое заявление от жителей домов по улице Шевченко, наложил на ответчика — предпринимателя — обеспечительные меры, и строительство вновь заморозилось. В противном случае, если бы оно началось, как вы справедливо заметили, неизвестно, что бы вышло. Всё-таки земля у него в аренде, разрешение на строительство выдано, планы согласованы. А к тому злосчастному протоколу 2007 года лично этот предприниматель не имел никакого отношения.

— Данное судебное решение — прецедент?

— Да, судебный прецедент. Поскольку суд однажды уже принял такое решение, если у кого-то будет похожая, аналогичная ситуация, то наш случай может служить примером, или основанием для аналогичных действий. Вступившее в законную силу решение имеет преюдициальное значение и обязательно теперь и для арбитражного суда, в котором, например, имеется требование предпринимателя к департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области о понуждении к заключению договора аренды обсуждаемого земельного участка (который — участок — теперь уже на основании вступившего в законную силу решения суда принадлежит жильцам, что является для арбитражного суда основанием для отказа в удовлетворении требований предпринимателя).

Результатов этого дела ждали и в администрации Смоленска, и в администрации Смоленской области. По словам экс-главного архитектора Смоленска Павла Пахомова, к нему уже обратились несколько горожан, планирующих затеять аналогичные судебные процессы.

— Кто из горожан и в какой ситуации может поступить аналогичным образом, обратившись в суд c требованием перемежевания придомовой территории?

— Думаю, в первую очередь эта история интересна тем, у кого во дворе внезапно и вдруг появляются малопонятные ограждения или заборы. В таком случае жителям первым делом необходимо обратиться в управляющую компанию и получить на руки копию технического паспорта их многоквартирного дома (в котором, по идее, должны находиться план и схема земельного участка жилого дома). Если в паспорте дома таких документов нет, советую обратиться в кадастровую палату и заказать кадастровую выписку на земельный участок, на котором располагается дом. Вооружившись таким документом, можно доподлинно определить границы земельного участка, сформирован ли он именно в тех размерах, необходимых для обеспечения жизнедеятельности дома, имеет ли необходимые элементы благоустройства (мусоросборники, подъездные пути, детские площадки и пр.), после чего сделать вывод: нарушает ли появившееся ограждение эти границы или нет.

Если нарушает, то прямая дорога в суд.

Впрочем, можно предотвратить строительство даже в том случае, если его территория расположена в непосредственной близости от придомового участка (в случае, когда последний отмежёван «по цоколю»).

Если земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учёт до 1 марта 2005 года, то перемежеванию он, увы, не подлежит. В противном случае на основании заявлений собственников помещений многоквартирного дома его границы могут быть пересмотрены исходя из положений «Методических рекомендаций по формированию земельных участков…», утверждённых постановлением администрации Смоленска в 2009 году. Данные рекомендации содержат указания о том, что именно должно включаться в границы земельных участков.

Таким образом, при определённых условиях горожане могут обратиться в суд, добиться перемежевания придомовой территории и остановить планируемую точечную застройку. Но делать это нужно, как вы понимаете, заранее, поскольку после завершения строительных работ добиться сноса такого объекта неимоверно трудно, и подобной судебной практики в Смоленске к настоящему времени нет.