Новый земельный передел

Евгений Ванифатов

Резонанс

Судебное разбирательство конфликта между жителями домов по улице Шевченко и предпринимателем, желавшим построить торгово-бытовой комплекс по-соседству, завершилось победой первых. Эта победа влечёт за собой далеко идущие последствия.

В кои веки появилась хорошая новость для рассерженных горожан, прежде абсолютно беззащитных перед возведением торгово-бытового центра во дворе собственного дома. Нет-нет, здесь вы не найдёте никакого универсального алгоритма по борьбе с точечной застройкой. Вопрос борьбы за этот невозобновляемый ресурс — землю — будет «закрыт» ровно тогда, когда в Смоленске не останется ни одного свободного «пятна» застройки. Только естественным путём, что бы ни говорили чиновники, депутаты, строители и прочие участники «пищевой цепочки».

Тем не менее, указанное судебное решение даёт вполне предметные основания говорить о работоспособности нового — судебного — инструмента, позволяющего при определённых условиях добиться перемежевания придомовой территории в пользу жителей дома, а не третьих лиц, претендующих на точечную застройку. Именно, а) при определённых условиях, подробнее о которых будет сказано ниже и б) до начала проведения строительных работ.

Одним словом, если в воздухе вашего микрорайона витает непонятный запах грядущего строительства, и вы совершенно не готовы расстаться с уютным зелёным садом in front of your house*, действуйте. Мы снабдим вас кое-какой полезной информацией.

Коррупционноёмкий протокол

Ничего этого могло бы и не случиться. Сегодняшние события суть отголоски одного давным-давно минувшего совещания замглавы Смоленска, на котором решался вопрос «определения границ земельных участков под многоквартирными муниципальными жилыми домами на территории города Смоленска», к чему призывал новый Жилищный кодекс. В 2007 году в администрации Владислава Халецкого градостроительные и земельные отношения курировал вице-мэр Алексей Коньков. Именно его подпись и стоит под протоколом злосчастного совещания, имевшего место быть 15 мая 2007 года.

Как и о чём дискутировало то высокое собрание, история умалчивает, но последовавшее протокольное решение не может не восхитить запредельным градусом маразма. Приведём его дословно с сохранением пунктуации, попутно разобрав.

«В целях соблюдения законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при межевании территории жилой застройки — видимо, жильцов, какие-такие ещё лица в жилой застройке? — при межевании земельных участков под многоквартирными жилыми домами, учитывать сложившийся порядок пользования — ага, сложившийся порядок это если, допустим, возле дома уже тридцать лет как палисадник с тропинками и лавочками, он-то и войдёт в границы придомовой территории, учтётся; что ж, пока неплохо — определив границы земельного участка занятого многоквартирным жилым домом и необходимого для использования — по существующим проездам вдоль подъездных площадок и далее по периметру жилых домов с учётом противопожарных расстояний (6,0 м) и минимальных норм отвода — эй, ой, а что же палисадник, а что же сложившийся порядок пользования? — В случае, если территория дома по периметру ограничена общими проходами, проездами, магистралями, либо является закрытой территорией, межевание производить с учётом имеющихся ограничений. В случае поступления заявлений от собственников помещений в многоквартирном жилом, межевание производить с учётом решения общего собрания собственников помещений и норм отвода земельного участка».

Две взаимоисключающие формулировки в одном (!) предложении.

Нам могут возразить, дескать, в последнем предложении жильцам всё-таки давалось право участия в определении границ придомовой территории. Несомненно. Только вот ответьте, воспользовался ли им в далёком и дремучем 2007 году хоть один горожанин? Думаем, нет.

«Как проводилось межевание, с целью ли высвобождения „пятен“, мне неизвестно, — вспоминает председатель Общественной палаты Смоленской области Елена Ульяненкова. — Но то, что данный процесс прошёл бездарно — это, безусловно, факт. Никто не смотрел на проекты домов, придомовых территорий, никто не задумывался о том, чтобы сохранить при межевании детскую или спортивную площадку. Просто отсекли и всё. И дальше эта земля уже ничья».

Таким вот образом, «по протоколу», были отмежёваны более пятисот земельных участков под многоквартирными домами (пятьсот домов это примерно одна пятая городского жилого фонда). Коррупционная ёмкость решения за подписью вице-мэра Конькова зашкаливает. Теперь становится понятно, каким чудесным образом при межевании из придомовых территорий сложившегося порядка пользования аккуратно вырезались не только значительные территории детских площадок или зелёных зон, но и придомовые «пятна», на которых расположились ларьки, магазинчики и павильончики.

Как получилось, что горожане не имели ни малейшего представления о ведущемся масштабном межевании собственной (!) придомовой территории, а мелкие предприниматели не только были в курсе, но заставили «силой убеждения» чиновников и топографов неукоснительно вырезать земли под павильонами?

Что это, если не коррупция?

Страсти улицы Шевченко

Кто точно не подозревал о своём праве включиться в формирование земельного участка, так это жители трёх рядом стоящих домов по улице Шевченко, которые в результате межевания «по протоколу» получили «шестиметровые» придомовые территории, несмотря на то, что сложившийся порядок пользования подразумевал минимум две детские площадки внушительных размеров (см. фото).

История учит, что свято место пусто не бывает, и уже в сентябре 2008 года между главным земельным управлением Смоленской области и некоей предпринимательницей был заключён трёхлетний договор аренды на описываемый земельный участок площадью две с половиной тысячи «квадратов», которая в тот же день переуступила право аренды на него другому предпринимателю. Он-то и решил построить на этом месте двухэтажный торгово-бытовой комплекс и почти было приступил к работам. Если бы не пресловутая активная общественная позиция кучки соседей и личное участие Елены Ульяненковой, задумка наверняка нашла бы своё воплощение…

Теперь уже и не упомнить, как жители пронюхали про планы строительства. По одной из версий — из небольшой заметки-извещения о строительстве торгово-бытового центра. Никаких публичных слушаний горадминистрацией не проводилось. (Что, кстати, странно, ведь принятая в Смоленске практика их проведения позволяет утвердить хоть чёрта лысого.)

«Это было второе нарушение, после первого — неправильно сформированного земельного участка, — отмечает адвокат Наталья Аронова, представляющая в судебном разбирательстве интересы жителей. — А в известность должны были быть поставлены все заинтересованные в этом вопросе стороны, в том числе и собственники помещений данных домов».

Стоит сказать, что завершившаяся только в июне 2012 года история чуть было не финишировала гораздо ранее, году эдак в 2009-м. Построился бы себе двухэтажный торгово-бытовой комплекс, поди потом докажи в судах, что и как было нарушено. Однако у застройщика случился казус: градостроительный план требовал согласования благоустройства дворовой территории с жильцами отмежёванных «по протоколу» домов. Отношения нашего предпринимателя с местными жителями были, как понимаете, далеки от дипломатических, поэтому ни о каком согласовании речи не велось, чему, кстати, были резонные аргументы. Например, как указывал впоследствии экс-главный архитектор Смоленска Павел Пахомов, «необходимо отметить недостаточность земельного участка для размещения предприятия бытового обслуживания…, участок на сорок процентов меньше требуемого». Или, допустим, технический директор МУП «Смоленсктеплосеть» однозначно давал понять, что «согласно санитарных норм постройка детской площадки в районе прохождения надземной тепловой сети позади жилых домов невозможна». (Это к предложению предпринимателя перенести детскую площадку to elevation**.)

Победа в двух сетах

Понимая невозможность получения согласования, предприниматель обратился в суд, требуя исключить такую норму из градостроительного плана; на это жители домов по улице Шевченко ответили симметричным ударом — собственным судебным иском, в котором требовали, а) признать недействительным ненормативный акт, закрепивший межевание «по протоколу», а также все последующие документы (договоры аренды земельного участка и уступки прав) и б) обязать администрацию Смоленска пересмотреть границы земельных участков.

Предприниматель свой иск проиграл, но на этом «чёрная полоса» для него не закончилась. После прямого вмешательства экс-губернатора в конце 2011 года договор аренды земельного участка был расторгнут, и вопрос строительства торгово-бытового центра на какое-то время благополучно разрешился сам собой. Отчаявшись, наш предприниматель подал иск в арбитражный суд, затянув тяжбу с департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и требуя возобновить действие договора аренды.

Что касается судебного иска жителей, процесс продлился до июля 2011 года, и его судебное решение полностью удовлетворило заявленные требования. Что неудивительно, оно было обжаловано. Кассационная коллегия Смоленского областного суда обнаружила в материалах дела нарушение процессуальных и материальных норм права, отменив вердикт и направив его (дело) на новое рассмотрение в тот же суд в ином судейском составе.

Второй «сет» судебной борьбы завершился в июне 2012 года. Месяцев за шесть до этого председатель Общественной палаты Смоленской области Елена Ульяненкова, взявшая процесс буквально «под личный контроль», сетовала в ожидании развязки, что смоленские суды просто боятся решить тот или иной вопрос точечной застройки в пользу горожан, даже если их правота очевидна. «Ведь в таком случае мы получим судебный прецедент, и, думаю, недовольные жильцы пойдут в суды потоком», — поясняла она.

Однако летом текущего года промышленный районный суд Смоленска поставил точку в многотрудном процессе, удовлетворив исковые требования горожан и обязав администрацию Смоленска пересмотреть границы земельных участков под тремя домами по улице Шевченко, сформировать новые участки с учётом фактического землепользования, градостроительных нормативов и правил и поставить их на государственный кадастровый учёт.

Метод земельной индукции

После данного судебного решения многие газеты написали, дескать, в Смоленске остановлена точечная застройка. Ничего подобного. Внимательный читатель наверняка отметил ряд особенностей истории. Во-первых — и это крайне важно — строительство объекта не было начато до старта судебного разбирательства. Во-вторых, в ходе процесса предприниматель лишился права аренды земельного участка, превратившись в «третье лицо», не имеющее к предмету спора никакого отношения.

Стало быть, далеко не в каждом случае рассерженные горожане, решившие перемежевать собственную придомовую территорию, смогут добиться успеха через суд — любой из них требует индивидуального изучения. Впрочем, некоторые очевидные критерии, позволяющие рассчитывать на победу, есть, о чём подробно рассказывает адвокат Наталья Аронова.

P. S.

Мы не имеем ничего против смоленского капитала (как и ничего с ним общего), и фамилию фигурирующего в публикации предпринимателя не указали нарочно — нет ничего преступного в экспансии бизнеса на бесхозные городские земли. Бизнес делает деньги, и это нормально. Беда в том, как говорит та же Ульяненкова, что сознательный застройщик нынче «дикая редкость». А также — и это пострашнее будет — в безобразно коррупционных помыслах чиновников, которым по факту своего бытия положено костьми ложиться за интересы горожан.

С последними, по счастью, у нас тоже ничего общего.

* Перед вашим домом (англ.)
** Задний фасад (англ.)