Страсти по «Соловьиной роще». Учебное пособие для потенциальных инвесторов

Процесс превращения «дикой» территории лесопитомника «Соловьиной рощи» в лучший парк отдыха города Смоленска без преувеличения можно назвать самым ярким и обсуждаемым событием текущего года.

Теперь, когда инвестору удалось сделать практически «невозможное» — обустроить всю эту красоту в нереально кратчайшие сроки — вообще сложно поверить, что год назад вокруг строительства парка «Соловьиная роща» кипели нешуточные страсти.

В феврале, когда строительная компания «Ваш дом» получила разрешение на реализацию этого масштабного социального инвестиционного проекта в Смоленске, ее генеральный директор Максим Степанов отметил:

«Для нас успешная реализация данного инвестиционного проекта — это вопрос репутации. Мы отдаем себе отчет, как внимательно общественность будет его отслеживать. И мы это при­ветст­вуем».

«Иных уж нет, а те далече…»

И действительно, весь процесс строительства общественность и соответствующие госструктуры отслеживали буквально «под микроскопом», и причины тому были. В том числе, и политического характера.

С осени 2017 года «хайпануть» на теме парка в свете приближающихся выборов в Смоленскую областную Думу пытались многие горлопаны от политики.

В частности, за неимением собст­венной политической повестки тему «Соловьиной рощи» для раскачки протестных настроений пробовали использовать коммунисты, эсеры и «навальнята».

Сейчас иных из них «уж нет, а те далече»: штаб Навального в Смоленске развалился, эсер Лебедев «провалился» на выборах в одномандатном округе (в том самом, где теперь располагается красавец–парк).

Коммунисты же, поняв, что люди быстро раскусили лукавые планы «протестантов» и даже из желания посетить «цирковое представление» вообще перестали ходить на митинги, оседлали другую протестную тему — пенсионную реформу.

Тем временем Степанов и его компания «Ваш дом», как только позволили погодные условия, приступили к строительству в режиме «полной мобилизации».

Словом, одно дело — «вешать лапшу на уши» доверчивым смолянам на этапе проектирования и согласования проекта: сочинять небылицы о «жадном инвесторе, который понастроит домов, а парк строить не будет», «все деревья вырубит», и т.д. И совсем другое — пытаться называть «белое» «черным», когда работы по обустройст­ву парка уже начались.

Максим Степанов все потоки крикливой лжи выдержал стоически:

«Я знаю, что когда мы благоустроим парк, люди сами все увидят. И все поймут. Я привык свою правду отстаивать не словами, а делами», — пояснил он.

Как все начиналось

Напомним, «вопрос ребром» по обустройству «Соловьиной рощи» поставили сами жители. Мэрия лишь прислушалась к инициативной группе смолян, которые обратили внимание властей на ненадлежащее состояние заброшенной зоны лесопитомника и на необходимость строительства парка в Промышленном районе Смоленска.

Изначально было понятно, что денег на обустройство парковой зоны в бюджете просто нет, и нужно привлекать внебюджетные средства.

После того, как к решению этой непростой «задачки» подключилась область, созрело решение о привлечении масштабных инвестиций в строительство парка, который стал бы украшением не только Промышленного района, но и города Смоленска.

Согласно условиям областного закона № 81–з от 9 июня 2015 года «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально–культурного и коммунально–бытового назначения, масштабный инвестиционный проект, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности Смоленской области или муниципальной собст­венности либо государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов», инвестор был обязан вложить более 100 миллионов рублей на объекты социально–культурного или рекреационного назначения в течение 18 месяцев.

Таким образом было сформулировано такое предложение для инвестора: застройщику предоставляется земельный участок (9 га) в аренду под жилую застройку с условием, что в течение не более 18 месяцев он обязан вложить в строительство парка (на 27 га) не менее 100 миллионов рублей и сдать объект «под ключ».

В целях защиты от проходимцев к инвестору законом был предусмотрен ряд жестких требований.

Почему «Ваш дом»?

В итоге на реализацию масштабного инвестиционного проекта в «Соловьиной роще», преодолев все «степени защиты», смогла заявиться лишь одна строительная компания — АО «Ваш дом».

 О том, сложно ли было «соот­ветст­вовать», и почему не оказалось конкурентов в борьбе за право реализовывать проект, генеральный директор «Ваш дом» Максим Степанов рассказал так:

«Да, я слышал о том, что якобы еще кто–то хотел.. Но получилось так, что от «хотеть» до «подать заявку», вот эту дистанцию прошла только наша компания.

Относительно «сложно ли соответствовать», отвечу так. Для нас сложностей не было, поскольку мы «шли с открытым забралом». Подали заявку в администрацию области, презентовали на комиссии проект застройки, озвучили основные параметры проекта и дали гарантии, что в течение 18 месяцев реализуем проект строительства парка «Соловьиная роща» (при нашем вложении в него не менее 100 миллионов рублей).

Из представленной нами финансовой и бухгалтерской отчетности было видно, что объем нераспределенной прибыли у нас более 200 миллионов рублей. Это деньги, которые де–юре и де–факто у нас есть. Мы подтвердили производственную базу, показали, что к настоящему моменту ввели в эксплуатацию более 185 тысяч квадратных метров. То есть, подтвердили свое полное соответствие критериям областного закона».

Инвестиционная комиссия, вынося свое решение, руководствовалась в первую очередь надежностью компании–застройщика. И в этом смысле бэкграунд АО «Ваш дом» весьма убедителен. Компания семнадцать лет работает в сфере строительства жилья. И за все это время она ни разу (!) не нарушила сроки ввода домов в эксплуатацию. Это, кстати, было одним из важнейших требований, предъявляемых к инвестору.

«Мы работаем 17 лет одним юридическим лицом, ни разу его не меняли. Мы в этом году отмечаем 30–летие «Монолита». И следующие 30 лет тоже планируем жить и строить в Смоленске. Мы не настроены куда–то уехать, не настроены сменить название или юрлицо. Мы строим дома, в которых сами живем.

На все объекты, которые ввели в эксплуатацию, мы несем гарантийные обязательства. И я сам живу в Соловьиной роще, хожу по улицам, делаю покупки в магазинчиках, меня останавливают жители с какими–то вопросами. Мне не надо «прятаться от людей», потому что все проблемы, если они возникают (да, и от такого никто не застрахован), мы решаем», — подчеркнул Степанов.

После того, как инвестор был определен, на основе техзадания, полученного от городской администрации, он заключил договор с проектным институтом, который разработал проект и всю необходимую документацию.

Сметная документация, согласно закону, в обязательном порядке проходит проверку госэкспертизой на предмет соответствия проекта всем нормам, и главное — проверяются представленные в проекте расценки (стоимость материалов, работ и объектов).

Если бы господа «горлопаны», выводящие людей на «протест», действительно переживали за город и внимательно изучили областной закон и все требования к инвестору, они бы явно постеснялись «гнать откровенную пургу» на своих митингах.

Справедливости ради отметим, что городская власть изначально сама дала повод для провокаций и спекуляций...

«Детонатор взрыва»

Как раз на подготовительном этапе, когда инвестор был еще не определен, когда шли согласования и утверждения, «страсти» по «Соловьиной роще» закипели нешуточные.

Детонатором к «взрыву» — расколу людей на сторонников и противников благоустройства парка — послужила довольно странная позиция администрации Смоленска.

Мэрия почему–то решила, что изменения в городе, которые очевидно направлены на благо смолян, можно провести «в тиши кабинетов», без широкого обсуждения.

Губернатору Алексею Островскому пришлось тогда в жесткой форме указать Владимиру Соваренко на недопустимость подобного формата работы городской власти.

После «внушения» от главы региона, которое мэр получил за отсутствие диалога с населением, администрация города «проснулась» и предприняла меры, чтобы обсуждение проекта реконструкции «Соловьиной рощи» стало максимально широким.

К разработке концепции парка привлекли городских активистов, организовали опросы, провели общественные обсуждения на базе СмолГУ (в ходе которых участники высказывали свои пожелания и предложения по благоустройству парка отдыха в Соловьиной роще).

Кстати, именно в ходе таких обсуждений родилась «поправка» о включении в проект парковой зоны обустройства площадки для пляжного футбола.

Исправляя собственную оплошность, мэр Соваренко вынужден был выйти к людям на одном из протестных митингов в сентябре прошлого года и «посыпать голову пеплом»:

«Дорогие наши жители Соловьиной рощи, Промышленного района! Вот вы против, наверняка, только потому, что мы совершили ошибку и заранее не сказали вам о том, что будет здесь. Это точно ошибка. Я пришел со своими помощниками, чтобы эту ошибку поправить и сказать о том, что мы здесь видим.

Я уверен, что если мы встретимся здесь через месяцев 15–16 (надеюсь, и раньше), то здесь, на этой территории точно будут светильники, дорожки, в том числе для велосипедов, дорожки для мам с колясками. Здесь будут зоны, где будут турники, где наши с вами дети, как и вы, можете пробежаться или сделать какие–то упражнения. Как и я — мне точно это надо.

Вот раньше все это могли позволить себе только богатые города, такие как Москва, Казань. Мы, Смоленск, сегодня получаем такой шанс. Когда здесь у наших детей будет нормальный парк, который будет называться так же, как и ваш микрорайон — Соловьиная роща.

Для тех, кто не верит, мы назначаем встречу здесь месяцев через 12–16. И мы пройдемся по дорожкам, позанимаемся на турниках. Мы сейчас стоим под дождем, здесь нет фонарей, здесь люди боятся гулять. Когда здесь будет парк, все будет по–другому».

Наблюдая за дальнейшим развитием событий, можно сделать вывод, что некоторое время спустя мэр Соваренко «потерял интерес» к этому масштабному для Смоленска проекту.

Во всяком случае, под личный контроль ход строительных работ в парке был вынужден взять на себя губернатор Островский, а глава города на строительной площадке ни разу так и не появился.

И год спустя, когда парк был готов, Владимир Соваренко даже не удосужился лично убедиться, насколько действительно здесь стало «по–другому».

Как «сказку сделать былью»

Откровенно говоря, когда заявлялось, что парк «Соловьиная роща» сможет конкурировать с «главным» парком Смоленска — Лопатинским садом, на сей счет были сомнения у многих, и у автора этих строк, в том числе. Слишком уж амбициозной казалась заявка.

Сейчас же, когда журналисты и общественники получили возможность посмотреть, что получилось, мы готовы признать, что явно недооценивали проект.

То, что получилось, превзошло все (даже самые смелые) ожидания. И даже Алексей Островский, который регулярно инспектировал ход строительства, посетив парк на завершающем этапе работ, признался, что такого результата «не ожидал»:

«Я, конечно, был уверен, что парк будет хороший, но чтобы настолько, честно говоря, не ожидал. Мне кажется, это, действительно, очень хороший подарок для жителей города, и не сомневаюсь, что он будет востребован. Здесь каждый сможет найти себе занятие по душе — и мамы с детьми, и любители активного образа жизни, и пенсионеры, и спортсмены, и многие–многие другие», — отметил губернатор.

Говоря об очевидных преимуществах реализации проекта строительства в Соловьиной роще парка отдыха (27 гектаров) и благоустроенного жилого комплекса (9 гектаров), стоит отметить еще одну важную деталь.

Этот проект — не только подарок современного парка городу, в который инвестор вложил более 120 миллионов рублей. Это еще и рабочие места, и внушительные дополнительные доходы в бюджет в виде налоговых поступлений.

По предварительной оценке, за весь период реализации проекта (парк плюс новые дома) бюджетные поступления от налогов составят более 400 миллионов рублей.

«Нынешний проект — новаторский для Смоленска. Данный закон дает возможность при дефиците бюджета города, тем не менее, строить социально–значимые объекты (поликлиники, детские, сады, парки и т.д.). В случае продажи участка под жилую застройку с аукциона деньги идут в бюджет и, как правило, на погашение кредиторской задолженности. Но никак не на возведение объектов городс­кой инфраструктуры. Это важно понимать. На мой взгляд, это такой инструмент, который необходимо вводить в нынешних условиях проблемного финансирования строительства значимых для города и области социальных объектов», — убежден Максим Степанов.

Компания «Ваш дом» стала пионером в подобного рода масштабном инвестиционном проекте. «Потянут» ли подобное другие застройщики — большой вопрос. Повторим, требования к инвестору, желающему принять участие в конкурсе на реализацию масштабного проекта, областной закон предъявляет очень жесткие. И соответствовать им могут далеко не все.

О самом сложном

Как признался Максим Степанов, в ходе строительства компании пришлось преодолеть немало сложностей, обусловленных объективными обстоятельствами, не зависящими от застройщика.

Мы спросили: что было самым сложным?

«Что было самое сложное?.. Все. С самого начала заключения договора аренды земельного участка, в декабре, когда нам дали в обременение парк. Снега в Роще лежало по пояс, а нам нужно было разработать проект. Мы приступили к проектированию, и в феврале получили разрешение на строительство, предварительно пройдя госэкспертизу проекта, и дальше вынуждены были ждать, когда погодные условия позволят нам приступить к работам.

В конце апреля сделали ударными темпами два фундамента для туалетов и в мае «вышли на землю». На непросохшую, промерзшую землю. Но начали работать, и мне стало уже легче. В мае начали, наконец, делами показывать серьезность своих намерений.

По планам шли к сдаче объекта к 1 сентября. Такие амбициозные планы у нас действительно были. И они практически свершились. Я скажу вам так: построить парк за четыре месяца — это фантастика. А построить парк за четыре месяца и двенадцать дней — это такая же фантастика.

Если говорить о сложностях при реализации проекта, немножко подкашивало отсутствие веры в нас. Но, как оказалось, это только сильнее нас сплотило.

Но у меня не было сомнения в наших силах. Более того, мы бы никогда в жизни не подали заявку на инвесткомиссию, если бы у меня не было такого сплоченного коллектива, такой производственной базы, наработанной за все эти тридцать лет.

Мы понимали, что сможем доказать всем только делом. И сейчас хочу ответить всем тем, кто в нас не верил: мы этот объект построили, у нас все готово — приходите и смотрите».

Дело остается за документальным оформлением. Парк не может быть открыт к общему доступу смолян до тех пор, пока он не будет введен в эксплуатацию. Такое разрешение выдает мэрия Смоленска.

Когда парк откроют для смолян?

После того, как журналисты опубликовали репортажи с места событий, после восторженной оценки объекта общественниками (в самых превосходных степенях — «Впечатлен! Поражен! Не ожидал!», «Впечатляет практичность работ. Впечатляет их грандиозность. То, что здесь когда–то было и то, что вы видите сейчас — это «небо и земля», то, за какие короткие сроки все это сделано — так это вообще грандиозно», и т.д.), смолянам, естественно, тоже захотелось побывать в новом парке.

Когда жители города Смоленска получат такую возможность, теперь зависит только от решения городских чиновников.

Фактически все работы выполнены, и люди могут чувствовать себя в полной безопасности. Здесь не ведутся никакие строительные работы, убран весь строительный мусор, включено видеонаблюдение, подано электричество. Вся документация, включая положительное заключение экспертизы, передана в администрацию города.

Остается надеяться, что чиновники мэрии, которые все это время не особо «баловали» ход строительства парка своим вниманием, не станут хоть сейчас «вредничать», применяя по максимуму весь арсенал бюрократических процедур, и все–таки сделают парк доступным для смолян в самое ближайшее время.