Откройте, инспекция

Плохо убирают в подъезде? Не понимаете, почему в платежной квитанции опять указано новое ООО? Мечтаете о детской площадке во дворе?.. Как говорится, не время сидеть сложа руки — решение всех вопросов жилищного благоустройства уже давно находится в руках самих собственников жилья. Если же управляющая компания или коммунальные службы раз за разом дают «от ворот поворот», самое время обратиться жилищную инспекцию — контролирующий орган. По словам начальника главного управления «Государственная жилищная инспекция Смоленской области» Павла Бабюка, его ведомство как раз призвано на защиту прав и законных интересов смолян, начиная от банальной своевременной уборки в подъезде и заканчивая сложными вопросами вроде организации и проведения общих собраний собственников жилья.

— Павел Сергеевич, в каких случаях смолянам необходимо обращаться напрямую к вам?

— В тех случаях, если управляющая, обслуживающая или ресурсоснабжающая организация каким–то образом нарушает их права, не реагирует на обращения. Тогда защитой прав жителей будет заниматься наше управление — жилищная инспекция.

— То есть, если человек не смог договориться, например, с управляющей компанией…

— Весна и осень — это время текущих кровель. Традиционно в это время фиксируется шквал подобных обращений. Если управляющие компании несвоевременно реагируют на них (либо обещают, но не делают), то собственник обращается к нам, мы применяем санкции административного воздействия, выдаем предписание, контролируем и заставляем его выполнить. Не всегда это происходит быстро — везде сеть свои нюансы, как правило, это проходит через суды. С учетом изменения законодательства по поводу лицензионного контроля, у нас все дела об административных правонарушениях направляются в суды. Количество судебных заседаний выросло в десятки раз по сравнению с прошлым годом. Сейчас пытаемся наработать судебную практику: последние заседания уже идут в пользу жилищной инспекции. Необходимо отметить, что выросли в разы и суммы штрафов в отношении управляющих компаний.

— На что чаще всего жалуются жители Смоленской области в части обслуживания жилого фонда?

— В первую очередь, на неудовлетворительное техническое состояние самого жилого фонда: текущие кровли, повышенную изношенность инженерных коммуникаций, несвоевременную уборку и ремонт подъездов и вывоз мусора. Второй по значимости вопрос — это оплата ОДН, особенно по электричеству. Из года в год количество обращений растет. В прошлом году из всей массы обращений доля по ОДН достигла 15 процентов. Естественно, реагируем на все обращения. Есть среди них обоснованные, есть не очень. Например, по замене индивидуальных приборов учета. Некоторые не понимают, почему такая замена ведется за счет собственника жилья. Объясняем, что это прибор учета — это частная собственность, поэтому именно собственник несет ответственность за его надлежащее состояние.

В последнее время мы очень жестко ставим перед управляющими компаниями вопрос о грубости. Зачастую они сами плодят обращения из–за грубого общения с жильцами. Когда на несложные вопросы вроде замены лампочек в подъезде жильцы получают грубость, им приходится писать заявление в жилищную инспекцию. И управляющие компании должны понимать: если жилинспекция устанавливает факт нарушения — это как минимум штраф.

— А что самое сложное в вашей работе?

— Работа с населением: консультации, бесконечные претензии. Не всегда жители довольны нашей работой; людям старой закалки очень сложно объяснить, что государство все отдало на откуп собственникам, в том числе текущий и капитальный ремонты. Если управляющая компания не реагирует вовремя, например, на залитие кровли или подвала, инспекторам жилинспекции очень тяжело смотреть в глаза собственнику: ему ведь нужен ремонт сегодня, а мы входим в суды на месяцы. Но такова процедура, и мы не можем отойти в сторону от закона.

— Какие полномочия у жилищной инспекции по контролю за проведением капитальных ремонтов?

— Круг полномочий в этой сфере определяется федеральным и региональным законодательством. Согласно первому, жилинспекция ежеквартально собирает отчетность с владельцев спецсчетов и с регоператора Смоленской области о сумме собранных средств, на что они были потрачены. Также ежегодно собираем отчетность по остаткам денежных средств. Согласно региональному законодательству, жилинспекция ежегодно проводит обследование жилищного фонда с целью определения его фактического технического состояния. После проведения капремонта мы участвуем в приемке многоквартирных домов, что также ложится дополнительной нагрузкой на наших инспекторов. Контролируем целевое расходование денежных средств в рамках капремонта, проводим проверки.

— По поводу возможности капремонта: на что следует обратить внимание жильцам, считающим, что их дом заслуживает капремонта, перед соответствующим обращением в жилищную инспекцию? Или капремонт ведется строго по графику, и внести в него изменения не представляется возможным?

— В первую очередь, предложение о включении конкретного дома в программу капремонта необходимо направить в органы местного самоуправления. Если же собственники обращаются в органы жилищного надзора по вопросам неудовлетворительного технического состояния, и при обследовании мы устанавливаем, что текущим ремонтом устранить проблему не получается и необходим капитальный ремонт, то свои предложения мы направляем далее в органы местного самоуправления и департамент строительства и ЖКХ — для формирования краткосрочного плана, чтобы выполнить капитальный ремонт отдельных конструктивных частей этого конкретного дома.

Критерии первоочередного включения дома в программу капремонтов определены Жилищным кодексом: это год постройки и необходимость проведения капремонта на момент первой приватизации.

В настоящее время в региональное законодательство готовятся изменения, касающиеся платежной дисциплины населения, поскольку жители должны понимать: чем выше процент их оплаты за капремонт, тем раньше должен быть отремонтирован дом. Должны платить все. Не получится так, что один дом платит, и за этот счет идет ремонт другого дома.

— Какое количество домов стоит в краткосрочном плане капремонта?

— Если говорить про 2015–2016 годы, то 256 домов. Если про 2016–2017 годы, то более 600 домов. Это количество будет корректироваться в виду того, что ряд домов по критерию года постройки не подходит.

— Как выбираются подрядчики на проведение капремонтов?

— Если говорить про владельцев спецсчетов, то там ТСЖ, ЖСК или управляющие компании нанимают по конкурсу или на основании договоров подрядную организацию. Если говорить про регоператора, то, если мне не изменяет память, на областном уровне установлен порядок отбора подрядчиков: конкурсная комиссия рассматривает заявки и выбирает оптимальный вариант по установленным критериям отбора. Гарантия на капремонт для всех одна — пять лет с момента приемки.

— Я слышала, что произошли некие изменения в части минимального взноса на капремонт…

— С этого года взнос на капремонт у нас вырос и составляет 6,08 рубля за квадратный метр. Это связано с инфляцией. Понятно, что без увеличения размера взносов не будет средств для оплаты самого ремонта. Поэтому нужно отметить, что даже 6,08 рубля — это значительно ниже рекомендуемого минимума, который предлагал минстрой. Деваться некуда, с этим стоит смириться. Иного выхода нет.

— Если человек переезжает из одного дома в другой, он также продолжает платить, только по новой квитанции?

— Да, при изменении права собственности он начинает оплачивать по новому адресу.

— Управляющие компании сейчас не могут работать без лицензии. Ваше управление, в числе прочего, занимается лицензированием. Какое их количество «отсеялось» за последнее время?

— Пик лицензирования прошел весной прошлого года, когда все управляющие организации должны были подтвердить свой статус до 1 мая. До лицензирования у нас было около 160 игроков в этой сфере, на сегодняшний день 136 компаний подтвердили свой статус и получили лицензию.

— На что вы посоветуете обратить внимание, чтобы определить недобросовестную управляющую компанию?

— Прежде всего, собственникам и нанимателям жилья следует обращать внимание на «зазывал» — хорошо одетых людей с поставленной дикцией, которые обещают им золотые горы. Следует их опасаться. Как показывает практика, ничего такого не происходит, дом как содержался в ужасном состоянии, так и продолжает. Основная их цель — стать управляющей организацией, получить доступ к сбору денег, что–то мало–мальски делать и, в конечном итоге, уйти.

— Есть ли случаи лишения лицензий? За какие грубые нарушения можно это сделать?

— Таких случаев не было. Однако определенные требования для отзыва лицензий есть. По каждой управляющей компании перечень обслуживаемых ею домов включен в соответствующий реестр. Если в отношении одного конкретного дома жилинспекция выявила нарушение, выдала предписание и оно не исполняется, то составляется протокол об административном правонарушении и направляется в суд. Управляющая компания наказывается, и параллельно с этим ей выдается второе предписание (поскольку правонарушение не устранено). Если и оно не исполняется и есть решение суда об его неисполнении, то два неисполненных предписания в течение календарного года являются основанием для исключения этого дома из перечня домов, обслуживаемых данной управляющей компанией. Правда, перед исключением жилинспекция обязана уведомить об этом собственников, поскольку, прежде всего, они решают: быть им с этой управляющей компанией или нет. Собственники могут наложить вето на исключение. Если же они согласятся с позицией жилинспекции, эта управляющая компания продолжит обслуживание ровно до тех пор, пока общим собранием или по конкурсу не определится другая.

Если же перечень таких исключенных домов составит более 15 процентов от всего количества домов, находящихся на обслуживании управляющей компании, она по решению лицензионной комиссии через суд будет лишена лицензии.

— Если жильцы решили поменять управляющую компанию, что им следует делать?

— Собственники имеют право сделать это в любое время. Во главе угла в многоквартирном доме всегда остается решение собственников. Однако к проведению общего собрания тоже есть определенные требования. Нельзя в одночасье его провести, не уведомив всех собственников. Протоколам собрания придан статус официальных, и теперь их подделка — это уже уголовное деяние. Мы также проверяем протоколы собраний, и если факты подделки будут установлены, информация по ним будет направлена в правоохранительные органы. Это тоже нужно учитывать собственникам.

Инициатором собрания может быть любой собственник. За десять дней он должен уведомить всех остальных собственников, что в такой–то период пройдет собрание (в очной форме, если хотите собраться, например, во дворе дома, либо в заочной), что повестка такая–то, что голосовать будем по таким–то вопросам. Каждый собственник обладает правом своего волеизъявления. Понимаю, что часть из них инертна, не принимает участия в жизни дома, но их инертность — до поры до времени, пока управляющая компания не начнет «чудить».

— Кто отвечает за состояние придомовой территории?

— Земельный участок дома — это территория, отмежеванная органами местного самоуправления. За него отвечает управляющая компания, она и выполняет работы по уборке, расчистке от снега, покосу травы.

— И последний вопрос: кто решает, что будет на придомовой территории, стоянка или, например, детская площадка?

— Собственники. Все решения относительно общего имущества принимают они. Есть отдельные случаи, когда c определенной инициативой может выступить управляющая компания. Но последнее слово, в любом случае, за собственниками.

_{эфир радио ВЕСНА 28 марта 2016 г.}