Вениамин Потапов: «Я был в шкуре чиновника, поэтому воспринимаю происходящее философски»

О росте цен на жилье и перспективах строительного рынка Смоленской области, о «земельном вопросе», о конкуренции и строителях «со знаком качества», об «угрозе» реновации и многом другом мы поговорили с человеком, который внес и продолжает вносить заметный вклад в развитие строительной отрасли Смоленщины — почетным строителем Российской Федерации, председателем правления Ассоциации СРО «Объединение смоленских строителей», президентом группы компаний «Метрум груп» Вениамином Потаповым.

Конец неопределенности, или Точки над «i»

— Вениамин Николаевич, после отчетно–выборного собрания Ассоциации СРО «Объединение смоленских строителей» у нас появился повод (и не один!) поздравить вас. Во–первых, с переизбранием на пост председателя правления, во–вторых, с долгожданной победой. После многолетних «боданий» с Ростехнадзором в вопросе о состоятельности СРО «Объединение смоленских строителей» поставлена точка.

— Спасибо, Светлана. Да. Мы окончательно закрыли тему, связанную с утратой компенсационного фонда после банкротства «Смоленского банка». Более того, собрание приняло решение о возврате средств, которые смоленские строительные организации вносили для спасения нашего СРО. Деньги будут возвращаться уже с июля, и до конца года будут возвращены в полном объеме. На сегодняшний день мы доказали, что состоялись как СРО. Мы на хорошем счету у НОСТРОЯ [Национальное объединение строителей — Ред.]. Наши строители (штукатуры, сварщики, плотники, каменщики) ежегодно участвуют в соревнованиях и регулярно занимают призовые места. Наше объединение постоянно занимает активную позицию по актуальным вопросам. В частности, мы очень хорошо поработали по вопросу ценообразования в строительстве. Наша позиция была услышана, и в итоге нам удалось добиться повышения часовой тарифной ставки в Смоленской области в среднем почти в 2,5 раза (по разным видам работ).

— А разве не каждая строительная компания устанавливает тарифы для рабочих?

— Речь идет о том, что на каждый объект разрабатывается смета. И разрабатывается она в соответствии с существующими федеральными и территориальными нормативами. Проблема была в том, что в Смоленской области, как и в других регионах, эти нормативы были занижены. То есть, зарплата рабочих, которая рассчитывалась по сметам, сильно отставала от той рыночной зарплаты, которую организация должна была платить. В итоге, чтобы заплатить рабочим достойную зарплату, строительная компания должна была оставаться без накладных, без плановых накоплений, либо вообще оставаться в убытке. К настоящему времени мы эту ситуацию поправили. Гораздо сложнее идет решение еще одного больного вопроса в ценообразовании. Я имею в виду ничем необоснованный резкий скачок цен на стройматериалы. В частности, на металл цены с прошлого года возросли в разы. Понятно, что это тянет за собой рост цен и на всю строительную продукцию в целом. Мы по этому поводу писали во все инстанции обращения (и в министерство, и в НОСТРОЙ), «били в колокола», но пока этот вопрос идет очень непросто.

«Однако за время пути собака могла подрасти»

— В связи с этим скачком какова судьба бюджетных строек, которые находятся в процессе строительства? Вот, к примеру, начали строить в Смоленске школу. Там заложены и федеральные деньги. Всё было осмечено, рассчитано, средства выделены региону. Соответственно, заложена и региональная бюджетная компонента. И здесь «шаг влево, шаг вправо — расстрел». Объяснять о «внезапном скачке цен» смешно, когда речь идет об исполнении бюджетной дисциплины. Каким образом на бюджетных стройках это подорожание отразится?

— На сегодняшний день есть письмо, от 10.06.2021 г. совместно Минфина, Минстроя и ФАС России по вопросу о возможности изменения цены и срока исполнения государственного контракта, в котором предлагается, чтобы заказчики подписывали дополнительное соглашение с подрядчиком. Суть в том, что если объект стоит более 100 миллионов рублей и срок строительства составляет более года, то стороны действуют в соответствии с Постановлением № 1186. Подрядчик должен доказать увеличение цен на строительные материалы, и эта сумма будет добавлена в смету. А вот как будет решаться вопрос компенсации удорожания материалов при  строительстве объектов, стоимость которых менее 100 миллионов — только по соглашению сторон (заказчик и подрядчик)?

— Давайте вернемся к нашей условной школе…

— Сметная стоимость школы в среднем составляет порядка миллиарда рублей. Этот объект подпадает под категорию, где удорожание будет компенсироваться. Но проблема в том, что сначала заказчик должен изыскать и выделить деньги в связи с повышением цен. Вот в чем вопрос.

— То есть, уже есть понимание, что смета объекта будет превышена из–за удорожания стройматериалов?

— Конечно. Сметная стоимость школы будет выше той, которая была определена изначально. Повторю, как этот вопрос будет решаться на практике — пока не очень понятно.

Выживут не все

— Так. С бюджетными стройками понятно — ясность отсутствует. А что касается жилья? Ждать существенного подорожания?

— Естественно, подорожание материалов увеличивает и себестоимость возведения жилого дома. Но застройщик не может синхронно на ту же сумму поднять цену квартир, иначе у него никто их не будет покупать. Поэтому многие застройщики с нестабильным финансовым состоянием вынуждены будут покинуть строительный рынок жилья. Здесь сложно прогнозировать в цифрах, но, думаю, мелкие и средние организации будут закрываться, поскольку им тяжелее выжить.

— А может, это и неплохо? А то сейчас, куда ни кинь взгляд, обязательно в строителя (владельца строительной компании) упрешься. Понятно же, что эти новоявленные строители возводят жилье не самого лучшего качества и применяют далеко не самые современные технологии…

— Я сторонник того, чтобы на строительном рынке было многообразие. Потому что жилье всегда было востребовано, востребовано сейчас, и будет востребовано впредь. Причем, если раньше люди радовались комнате в общежитии, потом были счастливы, переселяясь в «хрущевки», то сейчас есть запрос на комфорт, и уже никого не удивишь однокомнатной квартирой в 50 квадратных метров (хотя, по советским меркам, это уже «двушка»), соответственно, трехкомнатные квартиры сейчас могут быть и по 100 метров. Мы возводим жилье в зависимости от вкусов и пожелания людей. Другой вопрос, что далеко не каждая семья в состоянии купить такое жилье, и тогда они идут в более дешевый сегмент. В настоящее время недорогое жилье более востребовано. И сегодня мы почти не строим четырехкомнатные квартиры, потому что спрос на них отсутствует. И причины здесь уже не только экономического, но и демографического характера. Четырехкомнатные квартиры были бы востребованы многодетными семьями (даже если вспомнить санитарные нормы советского периода, то семья с тремя детьми получала четырехкомнатную квартиру). Но у нас и семей таких немного, и ипотека пока не настолько  доступна, чтобы все нуждающиеся в жилье многодетные семьи могли ее взять.

Прогноз неутешительный

— Вениамин Николаевич, вот мы сейчас обсуждали, как отразится на работе региональных строительных компаний скачок цен на строительные материалы. А если еще вспомнить о поправках в федеральный закон об участии в долевом строительстве (когда между дольщиками и застройщиком появился посредник в виде банка), создается ощущение, что кто–то сознательно пытается оставить на плаву только очень крупный строительный бизнес. У региональных застройщиков шансы на выживание падают.

— Помните лекции по политэкономии? При капитализме крупный бизнес всегда стремится поглотить мелкий и средний, в результате появляются монополии. На строительном рынке монополиям очень трудно развернуться, но тенденция именно такая, не могу с вами не согласиться. И вот эти поправки в закон о долевом строительстве, которые вы упомянули, изначально как бы были направлены на защиту людей от недобросовестных застройщиков. Но по сути они лишили строительные компании оборотных средств, которые ранее покупатели напрямую вкладывали в строительство жилья. Теперь нужно идти за кредитами в банк. А банки очень неохотно выдают кредиты мелким и средним организациям, это первое. Второе: банки считают маржинальность. Соответственно, банкам, конечно, предпочтительнее выдавать кредиты столичным строительным организациям, потому что в Москве цены на квартиры (соответственно, маржинальность) на порядок выше, нежели в Смоленске, например. То есть, банкам невыгодно кредитовать региональных застройщиков. Естественно, они будут делать то, что им выгодно. Таким образом, процесс ухода с рынка строительства жилья региональных застройщиков этими поправками запущен. Причем, будут уходить с рынка строительные компании по всей России, а крупные организации, дислоцированные в Москве, с удовольствием выйдут на дополнительный виток развития. Но опять же, приходя в тот  или иной регион, они будут считать прибыль. Туда, где маржа невелика, они не пойдут.

— Я правильно понимаю, прогноз для Смоленской области неутешительный?

— Смоленские строители часто работают с низкой рентабельностью. Иногда строительные фирмы готовы работать даже с нулевой рентабельностью, это как минимум позволяет компании держаться на плаву и выплачивать сотрудникам зарплаты.  Чтобы повысить маржинальность, стоимость квадратного метра жилья в Смоленске должна быть более 50 тысяч рублей. Понятно, что смоляне просто не в состоянии будут массово приобретать жилье по таким ценам — не те у нас в регионе доходы у людей. Тем более, если речь идет о жилье не в престижном районе, не в центре города, а, например, в Алтуховке или в Новом Смоленске… Поэтому, отвечая на ваш вопрос, скажу, что у нас уже сегодня ситуация неутешительная. Посмотрите, при советской власти жилье строилось по всей Смоленской области, во всех районных городах. Сегодня строительство многоквартирного жилья осталось в областном центре, в Гагарине, Вязьме, Сафоново. А в небольших районах многоквартирного строительства уже  нет. И это такой маркер, который указывает на уровень развития (деградации) той или иной территории.

О скачке цен, реакции Путина и… новом скачке

— «Метрум–групп» уже пробовала в соответствии с новыми правилами взять кредит в банке?

— Мы пока еще только ведем переговоры. На сегодняшний день, наверное, это вообще единичные случаи, чтобы какая–то смоленская организация взяла кредит в банке под проектное финансирование.

— А по–другому как строить?

— За счет собственных оборотных средств. Наша группа компаний, например, сегодня строит за счет собственных оборотных средств. Но здесь тоже есть нюанс. Мы строим за счет оборотных средств, но в связи с ростом цен на стройматериалы наши оборотные средства будут потихонечку «вымываться».

— Сразу возникает вопрос: если цены на металл начинают резко расти без объяснения причин, куда антимонопольный комитет смотрит?

— Первая реакция президента Путина после скачка цен была очень жесткой. Антимонопольному комитету было велено разобраться с ростом цен на металл. Но увы… Ситуация развивалась так. Цены на стройматериалы  подскочили (на 50%, а по отдельным видам продукции и на 100%) в конце прошлого года. После поручения президента ситуация частично была отыграна (примерно на 25%), но с конца февраля опять пошел рост цен на металл. И к настоящему моменту он уже превысил даже уже те показатели, которые были в конце прошлого года. И повторю, это автоматически ведет к подорожанию целой линейки продукции (машины, механизмы и т.д.), это все витком провоцирует рост цен на метр жилья. Соответственно, пойдет снижение темпов не только долевого строительства, но и строительства индивидуальных домов.

— Выше мы говорили о компенсации для застройщика, которую введут в связи с ростом цен на стройматериалы. Эта компенсация разве не страхует от повышения цен на жилье в многоквартирных домах?

— Повышения цен на жилье из–за роста цен на стройматериалы по–любому избежать не удастся. Каким будет это повышение, определит спрос и платежеспособность населения. Мы (равно как и другие застройщики) не можем устанавливать цену, руководствуясь исключительно интересами своей строительной компании. В противном случае квартиры покупать не будут. К тому же надо учитывать, что есть еще и вторичный рынок жилья. И если застройщики решат существенно поднять цены на первичное жилье, люди тут же переключатся на «вторичку». Хотя и на вторичном рынке квартиры начнут повышаться в цене. Все определяет спрос. Если вспомнить, была уже ситуация, когда цены на вторичном рынке были выше, потому что на первичном рынке были большие риски.

О конкуренции — здоровой и нездоровой

— Вениамин Николаевич, а может ли СРО повлиять на компанию–застройщика, которая постоянно попадается на нарушениях и оказывается в эпицентре скандалов? Как–то наказать его, призвать члена своего объединения «к порядку», выразить свое консолидированное «фи»? Или — как вариант — исключить его из СРО за то, что подрывает репутацию смоленских строителей.

— В таких случаях люди рублем голосуют. Рублем выбирают своего застройщика. И здесь не надо изобретать колесо и выдумывать «наказания». Что касается исключения из организации, у нас есть четкий регламент. Лишиться членства в СРО можно, если компания не платит или несвоевременно вносит членские взносы и если она систематически нарушает технологию строительства, технику безопасности, и это подтверждено федеральными и региональными контролирующими структурами. С остальным, поверьте мне, люди разберутся и проголосуют рублем. Я за здоровую конкуренцию. Конкурировать надо качеством, сроком строительства, а не интригами и байками о  своих «административных возможностях».

— Вот вопрос, раз уж о конкуренции зашла речь. А нет ощущения, что для такого небольшого города, как Смоленск, у нас слишком много застройщиков? Может, отсюда и агрессия, и интриги со стороны отдельных компаний в отношении конкурентов?

— У нас — свободная конкуренция. По идее, чем больше застройщиков, тем выше конкуренция, тем у людей шире выбор, соответственно, лучше должно быть качество жилья. У каждого застройщика есть какие–то свои «изюминки». Потребитель учитывает всё — от района застройки и качества жилья до инфраструктуры.

Грозит ли Смоленску реновация?

— Если говорить о перспективах и аппетитах застройщиков. Хватает земли в Смоленске?

— Вполне. Смоленск застроен лишь на 50%. Очень много пустующих земель и неугодий (я имею в виду склоны). И потом, есть же еще много бараков, которые в любом случае надо сносить и строить там современное жилье. В Москве уже хрущевки сносят, а мы не можем с бараками разобраться…

— С бараками сложная история, жильцы быстренько сориентировались и прописали в свои жилища всех имеющихся родственников, так что смоленские застройщики не особо хотят с ними связываться — слишком финансовоемко расселять этих жильцов. Доходит до абсурда. Эпично смотрится «не сдавшийся» барак на Черняховке, оказавшийся в тесном кольце  многоэтажек, и непонятно уже, кто кого «наказал»… А сколько лет безуспешным попыткам снести и застроить «Офицерскую Слободу», я и вспомнить уже не могу.

— Да. Это издержки нашего законодательства. Но вы же помните, с каким боем принимали программу реновации, и как она поначалу непросто шла в Москве. Но она была принята, и там сейчас активно сносятся хрущевки, на их месте возводится современное комфортабельное жилье. Законодательно вопрос расселения (так называемый вопрос «О комплексном развитии территорий») можно решить и на региональном уровне. И решать его по любому придется в Смоленске — в том числе.

— Но в Москве другие цены на квартиры, и там действительно строители могут себе позволить заселить жильцов хрущевок в шаговой доступности от снесенных домов.

— В Москве другая рентабельность, поэтому московские застройщики могут себе позволить снести пятиэтажку (или даже панельную десятиэтажку) и выделить квартиры жильцам в построенной здесь же высотке — и это будет все равно рентабельно. В Смоленске, конечно, такого не будет. Здесь необходимо будет учитывать смоленскую специфику. При желании всё можно решать. Повторю, с учетом региональной специфики. 

Строители «со знаком качества»

— Вениамин Николаевич, а есть какие–то формы поощрения лучших строителей у СРО? Например, дипломы, награды — это же круто, когда сами строители выбирают и поощряют лучших… 

— Да, конечно. Есть дипломы и награды НОСТРОЯ, есть — нашего СРО, также есть дипломы и награды у Союза строителей. Ежегодно ко Дню строителя подводятся итоги, и награждаются лучшие в своей профессии.

— Кого бы вы отметили среди застройщиков как флагманов отрасли? То есть компании, которые привычно «держат марку» и гордо несут славные традиции еще тех времен, когда лозунг «Живешь на Смоленщине — будь строителем» был актуален?

— Такие компании есть. Я бы отметил «Смолстром» (Косых В.В.), я бы отметил «Ваш дом» (Степанов М.А.), я бы отметил «Гарант–жилье» (Ребрик Н.Ю.) — это те крупные смоленские  строительные организации, которые на слуху, которые действительно дорожат своей репутацией.

— А «Метрум групп» вы не назвали из скромности?

— Ну, я же не могу сам себя хвалить (Смеется).

«Я нынешним руководителям города и области не завидую»

— А давайте я буду вас хвалить, мне можно, я — лицо не заинтересованное… А если серьезно, Вениамин Николаевич, помимо того, что вы — строитель, не изменивший отрасли ни разу с самого начала своего трудового пути, вы занимали руководящие должности (в основном, связанные со строительством) и в городской, и в областной власти. И некоторое время даже исполняли обязанности главы администрации города Смоленска. Наверняка с учетом полученного опыта, наблюдаете за тем, что происходит сейчас в городе и в регионе. У вас возникают же определенные эмоции и мысли — «а вот я бы…»? Просто не может быть, чтобы не сравнивали! Есть такое?

— Светлана, я был в шкуре чиновника, поэтому воспринимаю происходящее философски. И главное, что я хочу отметить, отвечая на ваш вопрос — я нынешним руководителям города и области не завидую. И это главная эмоция, которая возникает. Во–первых, очень сильно изменилось законодательство. Причем, зачастую законы довлеют над здравым смыслом при выборе того или иного управленческого решения. Если ранее превалировали в первую очередь профессиональные знания и навыки (будь то строительство, медицина, образование и так далее), то сейчас приходится делать выбор в пользу юридического решения. И не всегда юридическое решение совпадает с профессиональным решением той или иной проблемы. Во–вторых, полномочий у нынешних руководителей гораздо меньше, чем в то время, когда я работал на руководящих должностях. А ответственность та же. Вот, представьте. Потекла крыша, заливает верхний этаж… Раньше глава мог в срочном порядке вызвать руководителя «Жилищника», поставить задачу, если надо, оказать необходимую помощь (с техникой, например) и все, проблема была оперативно решена. А сейчас, попробуй, дай частной управляющей компании команду по срочному ремонту какого–то объекта. Да и помощь не окажешь, не нарушив закон. Сегодня правила таковы, что глава в такой ситуации может только запустить процедуру с привлечением на место инспектирующего органа, и только после проверки, получения предписания частная УК начнет шевелиться. Хотя не юридическая казуистика, а жалоба людей, исходя из здравого смысла, должна быть в приоритете. Поэтому, с точки зрения оперативного реагирования  нынешним главам (города и области) стало работать гораздо сложнее. Еще один момент. Сегодня решение любого вопроса обязательно упрется в финансы. Но проблема в том, что назначение всех бюджетных средств четко расписано. Бюджет строго и жестко регламентирован, он принимается решением представительного органа власти, и просто так перебросить какую–то сумму с одной статьи расходов на другую невозможно. Поэтому сравнивать возможности Ивана Ефимовича Клименко, которые у него были в должности первого секретаря обкома, и возможности нынешнего губернатора — Алексея Владимировича Островского — это «небо и земля». Конечно, Островскому сложнее. А ответственность первого лица (города и области) осталась неизменной — отвечает за всё. Мне приходилось в день до 30 человек с жалобами принимать. И люди как рассуждают: есть проблема, ты — руководитель, будь любезен, ты должен ее решать. Как решить — это исключительно твои трудности, они никого не волнуют. Людей не интересуют бюджетные или юридические тонкости, им важно, чтобы их проблема была решена.

— А строителям сейчас легче или тоже сложнее работать?

— Представьте. Если раньше возникала проблема с расселением, к примеру, ста семей, она решалась так. Руководитель строительной организации приходил к председателю горисполкома с заявлением, что ему нужно построить 100–квартирный дом. Председатель горисполкома принимает решение о выделении ему земельного участка под строительство и дает поручение коммунальным структурам о выдаче технических условий. Вопрос решался в течение двух недель! Сегодня на это могут уйти годы. Зачастую эти вопросы занимают времени больше, чем сам процесс строительства дома. Причем, это не «вредные бюрократы» тормозят, это все установлено регламентом существующих процедур. Дело в том, что все эти процедуры — от внесения изменения в генплан до получения разрешения на строительства требуют поэтапного разрешения. Параллельно я не могу ничего делать, я не могу даже начать проектировать дом, прежде чем не будут внесены изменения в генплан.

— Уже после распада СССР у вас был этап «хождения в политику», в частности, в КПРФ. Но можно сказать, что политики вы лишь ненадолго «коснулись», а потом решили отойти от этого дела. Почему? Было разочарование?

— Политики мне пришлось «коснуться», скорее, вынуждено.  И я очень быстро понял, что это не мое и что гораздо больше пользы принесу и людям, и своей семье, если займусь тем делом, которому учился и занимался большую часть своей жизни: строительством. К нему у меня «лежит душа», и я это умею делать хорошо.

О самом главном

— Вы — человек в Смоленске известный, авторитетный. Руководите успешной строительной организацией. Почетный строитель России. Возглавляете объединение смоленских строителей… Что называется, полный набор исходных данных для потенциального депутата. Почему вы не участвуете в выборах в региональный парламент или в Смоленский горсовет?

— Светлана, я не умею работать вполсилы, и если бы я избрался, мне пришлось бы львиную долю времени отдавать исполнению тех полномочий, тех обязанностей, которыми наделен депутат. А дело, которым я сейчас занимаюсь, требует большой самоотдачи. Это первое. Второе (но не менее главное) — я уже нахожусь в том возрасте, когда есть понимание, что семье нужно уделять больше времени, потому что это самая важная часть твоей жизни. Когда я был молод, так засасывала работа, так хотелось самореализоваться в профессии, что я не успевал замечать, как дети росли. Сейчас пытаюсь компенсировать упущенный дефицит внимания для семьи. У меня растут внуки, и я хочу, чтобы они выросли  достойными людьми, которые будут приносить пользу обществу. Это важный вопрос, связанный с тем, кого мы готовим себе на смену.

— Будущее внуков, я так понимаю, предопределено. Речь идет о династии строителей Потаповых?

— Да. Я очень на это надеюсь. Сейчас со мной работают оба сына и зять. У нас группа компаний «Метрум–групп», но базовой организацией был и остается трест «Смо­ленск­агропромстрой», который был сформирован еще при советской власти. И в нашей организации сейчас работают дети и внуки тех, кто ранее работал в тресте. Я приветствую эту преемственность поколений и всячески поощряю это. Так что у нас не только династия строителей Потаповых работает.

— В каком кресле вам более комфортно — в кресле городского главы, руководителя строительного комплекса региона (в качестве начальника департамента) или в кресле бизнесмена–строителя?

— Я комфортно себя всегда чувствовал, когда занимался любимым делом — строительством. Это было и тогда, когда я работал прорабом, и когда начальником техотдела, и когда был главным инженером в строительной организации. Даже когда осваивал специальности стропальщика, монтажника, бетонщика, каменщика, плотника…

— Шутите?

— Нисколько. Мне это помогло лучше понять все тонкости строительного дела. И я прекрасно понимал: для того, чтобы стать профессионалом, одного лишь красного диплома недостаточно. Чтобы руководить людьми, даже в качестве прораба, необходимо понимать также суть рабочих специальностей. Дело в том, что когда любишь дело, которым занимаешься, единственный способ получать настоящее удовлетворение от работы — это делать ее превосходно. Не помню, кто это сказал, но сказано абсолютно точно.

— Вениамин Николаевич, вот прямо классическая формула счастливого человека вырисовывается: «Счастье — это когда утром хочется на работу, а вечером — домой». И хоть мы и говорили сегодня об очень непростой ситуации, которая складывается для региональных строительных компаний, по итогу нашей беседы остается ощущение легкости и радости. Наверное, ощущение счастья — это заразительно…

— Спасибо, Светлана. Всегда рад пообщаться.

— Спасибо вам.