Поехали! В Смоленске стартовал уникальный инвестиционный проект

«Лед тронулся». 7 февраля строительная компания «Ваш дом» (АО «Ваш дом» входит в состав Производственного объединения «Монолит») получила разрешение на реализацию масштабного социального инвестиционного проекта в Смоленске.

Речь — о строительстве в Смоленске парка «Соловьиная роща».

Стоит отметить, что планы мэрии Смоленска по обустройству «дикой» территории лесопитомника и строительству в микрорайоне «цивилизованного» парка стали одной из самых ярких, самых обсуждаемых тем последнего времени.

Как искали средства на инициативу «снизу»

Примечательно, что «вопрос ребром» по обустройству «Соловьиной рощи» поставили сами жители. Мэрия лишь прислушалась к инициативной группе смолян, которые обратили внимание властей на ненадлежащее состояние заброшенной зоны лесопитомника и на необходимость строительства парка в Промышленном районе Смоленска.

При этом изначально было ясно, что на обустройство парковой зоны, о котором просили жители, потребовались бы немалые бюджетные вливания. Также было понятно, что денег на эти цели ни в областном (ни, тем более, в городском) бюджете просто нет (кризис на дворе, правительство регулярно «искало дно»… словом, что называется, «не до жиру»).

В конечном итоге, после того, как к решению этой непростой «задачки» подключилась область, созрело решение о привлечении масштабных инвестиций в строительство парка, который стал бы украшением не только Промышленного района, но и всего Смоленска.

В целях реализации подобных инвестиционных проектов были приняты соответствующие поправки в областное законодательство, позволяющие развивать жилищное строительство одновременно со строительством и реконструкцией объектов социально–культурного назначения.

По закону, в случае, если инвестпроект получает статус масштабного, областные власти имеют право передать инвестору без проведения торгов земельный участок для строительства многоквартирных домов с обременением в виде строительства или реконструкции объектов социально–культурного назначения с последующей передачей их в государственную или муниципальную собственность.

При этом общий объем вложений в социально–культурную сферу должен составлять не менее ста миллионов рублей.

Страховка от «проходимцев»

Таким образом было сформулировано предложение для инвестора. Застройщику предоставляется земельный участок (9 га) в аренду под жилую застройку с условием, что в течение не более 18 месяцев он обязан вложить в строительство парка (на 27 га) не менее 100 миллионов рублей и сдать объект «под ключ».

Подчеркнем, данное социально–культурное обременение для застройщика заложено законом. Более того, нынешняя власть, обжегшись на «юбилейных проходимцах», доставшихся в наследство от власти предыдущей, установила мощную защиту от сомнительных компаний (а, по слухам, об «аппетитах» на 9 га под жилищную застройку изначально заявили несколько компаний).

Чтобы не наступать на «юбилейные грабли», к инвесторам (опять-таки, законодательно(!)) были предъявлены жесткие требования.

В частности, компания не должна находиться в процессе реорганизации, ликвидации или банкротства. У нее не должно быть долгов по зарплате и налогам. А совокупный объем ввода жилья в эксплуатацию должен составлять не менее ста тысяч квадратных метров общей площади жилых помещений.

И, наконец, еще одна важнейшая законодательная ремарка (которая, видимо, и отбила аппетит у несостоятельных претендентов): в случае неисполнения вышеназванных условий по обустройству парка земля у инвестора изымается. А начал ты строить жилые дома, возвел несколько «коробок», но не выполнил социальные обязательства — твои проблемы.

В итоге, на реализацию масштабного инвестиционного проекта в «Соловьиной роще» заявилась лишь одна строительная компания — АО «Ваш дом».

«С открытым забралом»

О том, сложно ли было «соответствовать» и почему не оказалось конкурентов в борьбе за право реализовывать проект, мы спросили генерального директора АО «Ваш дом» Максима Степанова:

«Что касается вопроса, почему кроме нас никто не заявился, мне сложно судить. Да, я слышал о том, что якобы еще кто-то хотел. Но получилось так, что от «хотеть» до «подать заявку», вот эту дистанцию прошла только наша компания.

Относительно «сложно ли соответствовать», отвечу так. Для нас сложностей не было, поскольку мы «шли с открытым забралом». Подали заявку в адми­нист­рацию области, презентовали на комиссии проект застройки, озвучили основные параметры проекта и дали гарантии, что в течение 18 месяцев реализуем проект строительства парка «Соловьиная роща» (при нашем вложении в него не менее 100 миллионов рублей).

Из представленной нами финансовой и бухгалтерской отчетности было видно, что АО «Ваш дом» имеет достаточный объем нераспределенной прибыли. Это деньги, которые де-юре и де-факто у нас есть. Мы подтвердили производственную базу, показали, что настоящему моменту ввели в эксплуатацию более 179 тысяч квадратных метров жилья. То есть, подтвердили свое полное соответствие критериям областного закона.

17 ноября состоялось заседание инвестиционной комиссии, на котором наш проект признали масштабным.

Далее, на основе техзадания, полученного от городской администрации, мы заключили договор с проектным институтом, который разработал проект и всю необходимую документацию.

Кроме того, комиссия обязала нас пройти госэкспертизу. Это делается для того, чтобы получить подтверждение, что проект соответствует всем нормам. И главное — госэкспертиза подтверждает, что представленные нами расценки — стоимость объектов, работ и т.д. — не завышены и не занижены.

Сегодня у нас уже есть положительное заключение госэкспертизы, есть и разрешение на строительство, которое мы получили 7 февраля».

В чем «фишка»?

Как было отмечено выше, инвестиционная комиссия, вынося свое решение, руководствовалась, в первую очередь, надежностью компании.

И в этом смысле бэкграунд АО «Ваш дом» весьма убедителен. Компания семнадцать лет работает в сфере строительства жилья.И за все это время она ни разу (!) не нарушила сроки ввода домов в эксплуатацию. Это, кстати, было одним из важнейших требований, предъявляемых к инвестору.

И, конечно же, «душу греет» и тот факт, что это наша, смоленская компания.

«Мы работаем 17 лет одним юридическим лицом, ни разу его не меняли. Мы в этом году отмечаем 30–летие «Монолита». И следующие 30 лет тоже планируем жить и строить в Смоленске. Мы не настроены куда–то уехать, не настроены сменить название или юрлицо. Мы строим дома, в которых сами живем.

На все объекты, которые ввели в эксплуатацию, мы несем гарантийные обязательства. И я сам живу в Соловьиной роще, хожу по улицам, делаю покупки в магазинчиках, меня останавливают жители с какими-то вопросами. Мне не надо «прятаться от людей», потому что все проблемы, если они возникают (да, и от такого никто не застрахован), мы решаем», — рассказывает Максим Степанов.

Стоит отметить, что, говоря об этом масштабном проекте в Соловьиной роще, большинство из нас почему–то подразумевает, что масштабные инвестиции — это лишь средства, которые АО «Ваш дом» вложит в строительство парка.

На самом деле, этим инвестиции не заканчиваются. Не стоит забывать, что понятие «инвестиционный проект» далеко не в последнюю очередь, подразумевает создание рабочих мест и отчисление налогов.

«В работах по благоустройству парка будут заняты преимущественно смоляне (за исключением узких специалистов для выполнения определенных работ, которых мы планируем привлечь, потому что здесь их просто нет). Зарплату они будут получать здесь же, и налоги будут уплачены в Смоленске. То же самое относится и к подрядчикам.

Только наших сотрудников на строительстве новых домов в Соловьиной роще будет трудиться более 250 человек, без учета подрядчиков.

Сегодня наши сотрудники, работающие непосредственно на стройке, зарабатывают в среднем более сорока тысяч рублей. И все это — белая зарплата. Средняя зарплата каменщика у нас — 52 тысячи рублей.

За 2017 год только строительный участок перечислил не менее 14 миллионов НДФЛ. Еще не менее 30 миллионов социальных и пенсионных отчислений.

С учетом этого мы сделали прогноз на период строительства новых домов в Соловьиной роще (на площади в 9 гектаров). Так вот, за 7–8 лет мы перечислим налогов в бюджет не менее 130 миллионов только за счет рабочих, которые будут заняты на этой стройке. Это только НДФЛ. Если еще брать отчисления в фонды, это будет еще не менее 270 миллионов. Суммарно получается 400 миллионов. Это наш вклад в бюджет. Ну и сами рабочие места. Как в период строительства, так и после. Как известно, один строитель дает работу восьми другим специальностям», — поясняет Степанов.

Новаторский подход

Помимо строительства парка и жилых домов, в проекте предусмотрен участок (0,7 гектаров) под строительство детского сада на двести детей. Стоит отметить, что далеко не все застройщики выделяют места для детсадов при застройке.

Впрочем, и далеко не все из них строят микрорайоны. Ведь есть гораздо менее затратный способ: «воткнуть» в пятно с готовыми коммуникациями и не «париться»…

АО «Ваш дом» специализируется не на подобном «дешевом» строительстве отдельных домов, где зачастую даже о детской площадке во дворе речи не идет (настолько все уплотнилось).

«Ваш дом» строит микрорайоны и кварталы (Соловьиная роща, Александровский квартал). И это позволяет комплексно подходить к строительству: прокладывать новые коммуникации, строить не только «коробки», но и обустраивать дворы, детские площадки, словом, строить, чтобы «душа пела». Чтобы не было стыдно людям в глаза смотреть. Поэтому, никаких сомнений нет в том, что детский сад в новом микрорайоне обязательно появится.

Вообще, та увлеченность, с которой Максим Степанов рассказывает о том, какие работы при строительстве парка предстоит выполнить АО «Ваш дом» в самые сжатые сроки, чтобы подарить Смоленску уже осенью «долгожданное чудо», говорит о том, что этот проект и для компании, и для ее руководителя — это нечто большее, чем просто «проект». Это «дело чести», если хотите.

«Для нас успешная реализация данного инвестиционного проекта — это вопрос репутации. Мы отдаем себе отчет, как внимательно общественность будет его отслеживать. И мы это приветствуем», — говорит Степанов.

Тем более ценно для него — не только как застройщика, но и как депутата — что и инициатива по обустройству «Соловьиной рощи», и разработка концепции парка происходили при активном участии жителей Смоленска.

И с этим сложно поспорить даже записным критикам власти. После «внушения» от Алексея Островского, которое Владимир Соваренко получил за отсутствие диалога с населением на этапе анонса строительства парка, мэрия сделала все возможное для того, чтобы обсуждение проекта реконструкции «Соловьиной рощи» стало максимально широким.

Речь — о содействии при проведении мероприятий, инициированных городскими активистами по разработке концепции будущего парка, об опросах, социсследованиях и общественных обсуждениях на базе СмолГУ (в ходе которых участники высказывали свои пожелания и предложения по благоустройству парка отдыха в Соловьиной роще).

Кстати, именно в ходе таких обсуждений родилась «поправка» о включении в проект парковой зоны обустройства площадки для пляжного футбола.

«Мы включили эту инициативу жителей в проект. Тем более, что наши смоленские ребята играют на уровне чемпионата России. Сделаем эту площадку обязательно», — обещает Степанов.

«Для здоровья и отдыха». Каким будет парк?

Итак, территория парка будет разделена на две условных зоны. В зоне повышенного благоустройства будет располагаться фонтан (внутренний диаметр — 6 метров), детские игровые и спортивные площадки. Вторая зона будет создана для любителей тихого времяпрепровождения, она предполагает специально оборудованные места для пикников, семейных прогулок и специализированную площадку для выгула собак. Это — в двух словах.

А теперь об объектах и их характеристиках подробнее.

Первое. Большая детская площадка с игровыми комплексами для детей разных возрастных групп и лавочками для родителей (общая площадь 819 кв.м.).

Спортивных площадок будет несколько. Достаточно просторная для воркаута — с турниками, брусьями, скамейками, где можно поработать с собственным весом. Еще три площадки будут оборудованы под игровые виды спорта — пляжный волейбол, пляжный футбол, баскетбол. На все эти спортплощадки предусмотрено более 2 тысяч квадратных метров.

Третье. Прокатный пункт, где можно будет взять спортивный инвентарь.

Зону летней площадки решено расширить до 40 метров в диаметре. Это будет летняя эстрада. Там будет сцена. Кстати, пока на Киселевке вообще нет подобного места, где можно проводить концерты или праздники под открытым небом.

О фонтане стоит сказать отдельно. Инвестор решил сделать его «на века». Соответственно, фонтан не будет облицован гранитной плиткой, как на Блонье (такая плитка в любом случае рано или поздно отвалится). В Соловьиной роще фонтан будет обрамлен цельными кусками гранита, и вся внутренняя часть чаши тоже будет из гранита.

В зимнее время фонтан будет накрываться щитами. В центр можно будет установить елку, а сам центральный круг диаметром 45 метров может заливаться под каток. Это практически площадь хоккейной коробки.

Что касается пешеходных дорожек, они будут выложены брусчаткой, что дает возможность без проблем протягивать коммуникации под землей. Ширина дорожек составит не менее 2,5 метра, чтобы обеспечить механизированную уборку. Для лавочек предусмотрены «карманы».

Центральные аллеи будут иметь ширину 4-5 метров. Одна из них будет выходить прямо на остановку на улице Рыленкова.

Для освещения парка запланировали установить более 250 стилизованных фонарей. Видеонаблюдение тоже в проекте есть: будут установлены не менее 40 камер с выводом пульта, например, в пункт проката, где будет охрана.

На самом озере предстоит произвести укрепление берегов лиственницей (ее привезут из Красноярска). Часть самого зеркала озера (где почти все заросло и пересохло) инвестор планирует почистить и на полметра углубить.

Также проектом предусмотрена прокладка всех коммуникаций к планируемому кафе. Площадка будет полностью подготовлена, и если после передачи парка мэрии она решит там открыть кафе, проблем с инфраструктурой уже не будет.

Отдельная площадка будет оборудована для выгула собак (под нее предусмотрено без малого 4 тысячи квадратных метров) с искусственными препятствиями и урнами (чтобы хозяева могли без проблем убирать за питомцами).

Ну и, конечно же, предусмотрена парковка более чем на сто машиномест.

«Лишь бы погода не подвела». О сроках

По закону, чтобы выполнить весь объем работ по обустройству парка, у застройщика есть 18 месяцев. Но надо понимать, что до весны и после осени говорить о проведении строительных работ бессмысленно.

Поэтому де–факто у АО «Ваш дом» времени вдвое меньше, чем было предусмотрено законом.

Реально ли выполнить такой объем работ за столь сжатые сроки? Как выяснилось, в компании очередность работ рассчитали, что называется, «до миллиметра».

Более того, часть оборудования, а также посадочный материал для укрепления береговой линии озера уже заказали. Вот что рассказал Максим Степанов:

«Нам не терпится начать работу. Пока мы ограничены только погодными условиями, хотя готовы делать практически все.

Изначально приступим к капстроительству двух туалетов и инженерных сетей: водопровод, канализация, газ, электричество. Далее — укрепление берегов (как только сойдет снег).

Потом — прокладка электричес­ких сетей напряжением 0,4 киловольта для освещения.

Потом займемся дорожками и основанием для детских игровых площадок.

Летом займемся укладкой брусчатки (а это 16–17 тысяч квадратных метров). К работе будут привлечены несколько подрядчиков, поэтому все успеем.

В данном случае мы не ограничены 44-м законом. Нам не надо тратить уйму времени на организацию и проведение закупок материалов и услуг. У нас есть смета, подтвержденная госэкспертизой проекта, где указаны все цены. И мы сами выбираем подрядчика, сами ставим условия, сами контролируем.

Параллельно уже сегодня заключаем договоры на поставку оборудования для детских площадок. Чтобы все формы заранее лежали на складе (для подстраховки).

Согласно закону, у нас есть 18 месяцев. Но из них нужно вычесть две зимы. И нам ничего не остается, кроме как выполнить все обязательства в этом сезоне. Надеюсь, погода не подведет. Мы постараемся приятно удивить смолян».

Ну что ж, проект стартовал. А мы «держим кулачки», чтобы погода не подвела, и следим за развитием событий.