Как решить проблему обманутых дольщиков?

В Смоленской области долевое строительство ведется почти на семидесяти объектах. При этом, четыре стройки признаны проблемными: две десятиэтажки, в Гагарине (застройщик «Гагаринжилстрой») и Смоленске (застройщик «ТомСолСервис»), два 80–квартирных дома в Козинском сельском поселении (застройщик «Новое пространство») и еще один 43–квартирный трехэтажный дом там же, в Козино (застройщик «Строительная корпорация «Смоленскстройподрядчик»).

По официальным данным, сейчас в регионе обманутыми дольщиками являются 234 смолянина. Почти половина из них — гагаринцы. Как утверждает председатель комитета Смоленской областной Думы по экономическому развитию и инвестициям Сергей Маслаков (фракция «Единой России»), власти региона выработали надежный механизм, с помощью которого проблема обманутых дольщиков постепенно сойдет на нет.

В интервью журналу «О чем говорит Смоленск» депутат Маслаков рассказывает, как вернуть смолянам–дольщикам их жилье, зачем президент Путин ввел прямые договоры в сферу ЖКХ, а также — как домик в деревне объединил его большую семью.

Надежда для обманутых дольщиков

— Сергей Васильевич, как положить конец таким вопиющим случаям, когда смоляне берут миллионные кредиты в банке (которые придется отдавать десять–двадцать–тридцать лет), а их «кидают» в лучших традициях девяностых?..

— Вопрос очень сложный. Он стоит у нас на повестке дня на протяжении последних десяти лет (если не больше), вырабатываются разные механизмы его решения как на федеральном уровне, так и на областном. Если случилось банкротство компании–застройщика или его мошенничество, вопрос всегда звучит одинаково: где найти деньги, чтобы решить проблему обманутых дольщиков? Из каких средств достроить дом, вернуть деньги дольщикам или предоставить им квартиры в другом доме?

Данную проблему на местах решают региональные власти, на них возложена такая обязанность. И проблему эту можно разделить на две части. Одна — административная (предоставление обманутым дольщикам квартир), вторая — уголовная (расследование, выявление и наказание виновных). Мы будем говорить о первой части, поскольку вторая полностью находится в компетенции правоохранительных органов.

Все проблемные объекты, которые вы перечислили, включены в дорожную карту, утвержденную губернатором Смоленской области. В этой дорожной карте также установлены временные рамки решения вопроса по каждому дому.

Не так давно по инициативе председателя Смоленской областной Думы Игоря Васильевича Ляхова проходил круглый стол с участием губернатора Алексея Владимировича Островского и зампреда Госдумы Сергея Ивановича Неверова. На нем было принято решение о создании рабочей группы из числа депутатов областной Думы, которая займется рассмотрением и решением проблемы обманутых дольщиков. Руководителем этой группы был назначен я.

К настоящему времени рабочая группа провела несколько заседаний, рассмотрев ситуацию по каждому проблемному дому. В частности, по поручению спикера областного парламента Игоря Васильевича Ляхова на последнем заседании мы обсудили ситуацию недостроя на улице Гарабурды в Смоленске вместе с представителями обманутых дольщиков.

В итоге обсуждения родилась инициатива о внесении изменений в областной закон, который отныне дополнен новыми механизмами решения проблем обманутых дольщиков. Инвестору по результатам конкурса бесплатно предоставляется в аренду земельный участок взамен на то, что он будет решать проблему обманутых дольщиков конкретного дома. Но если ранее возможности инвестора были ограничены, то теперь он может пойти по одному из четырех путей. Первый — достроить проблемный дом и предоставить в нем квартиры обманутым дольщикам, второй — предоставить им квартиры в иных домах, третий — предоставить им квартиры в доме, который инвестор построит на отданном ему бесплатно земельном участке, и четвертый — компенсировать обманутым дольщикам их денежные потери (вернуть им внесенный вклад).

Что касается проблемного дома на улице Гарабурды, то земельный участок для потенциального инвестора определен, и в первой половине мая должен состояться конкурс. Наша рабочая группа пришла к выводу, что предлагаемый земельный участок действительно интересный, он способен заинтересовать инвесторов и поспособствовать решению проблемы обманутых дольщиков. В упомянутой выше дорожной карте решение вопроса дома на улице Гарабурды запланировано на 2019–2020 годы.

— Кто–то из инвесторов уже проявил интерес?

— Ведутся предварительные переговоры с различными застройщиками, но в итоге инвестор будет определен по результатам конкурса.

^{Решение вопроса обманутых дольщиков дома на улице Гарабурды в Смоленске запланировано на 2019–2020 годы}

— Прописаны ли в законе механизмы защиты от недобросовестных инвесторов?

— Конечно, конкурсные критерии отбора инвестора есть. Мы все прекрасно понимаем, что в таких особых ситуациях ни в коем случае нельзя допустить никакой осечки при выборе инвестора. Да и сами инвесторы, думаю, понимают всю степень ответственности, подписываясь под достройкой дома и решением проблем обманутых дольщиков. Ведь эта ситуация находится на контроле у местных властей, у губернатора, у областной Думы. Даже в Госдуму посылаются отчеты. Уверен, здесь недобросовестные инвесторы рисковать не станут.

— Рассказанный вами механизм будет работать в отношении всех проблемных домов в Смоленской области?

— Да. На конкурс выставляются условия, и инвестор–победитель работает по одной из четырех схем. Подчеркну, победителем станет тот, кто предложит лучшие условия.

— Вообще, президент Владимир Путин отвел три года на полное прекращение такой архаичной формы взаимоотношений клиентов с застройщиков как долевое строительство, чтобы строители сами кредитовались, сами искали средства. Что вы думаете по этому поводу?

— Как только такое решение будет оформлено законодательно, конечно, все строители будут под него подстраиваться. Наверное, первое время им будет сложнее строить за счет банковских кредитов. Но, возможно, сама система станет эффективнее, поскольку банки будут анализировать финансовые возможности той или иной строительной компании и принимать решение: дать ей кредит или нет. Но пока таких изменений в законодательстве нет.

^{Сергей Маслаков провел десятки встреч со смолянами, объясняя им: действующего тарифа на обслуживание достаточно, чтобы качественно обслуживать жилой фонд}

— А сами строители в лице саморегулируемой организации принимают участие в решении проблемы обманутых дольщиков?

— Что касается нашей рабочей группы, у нас есть представители СРО, они высказывают свое мнение. Что касается непосредственно решения проблемы, сейчас на федеральном уровне рассматривается законодательная инициатива о создании строительными СРО денежного фонда как раз для решения аналогичных проблем (что–то вроде страхового фонда). Потому что сейчас фактически получается, что решение идет за счет средств бюджета. Земельный участок инвестору ведь предоставляется в аренду бесплатно, а это потеря средств, которые могли бы поступить в бюджет при строительстве на обычных основаниях.

— Вот эти строительные компании, которые либо намеренно довели себя до банкротства, либо в силу плохого менеджмента, они получили «черную метку» от смоленских строителей?

— Видимо, они исключены из СРО. Все они находятся под процедурой банкротства, и все эти юрлица…

— Нас куда более интересуют физлица, которые стоят за этими банкротящимися юрлицами…

— Это уже вопросы к правоохранительным органам.

У истоков управляющей компании

— В апреле этого года управляющей компании «Смоленские коммунальные системы» исполнилось десять лет. Когда–то ведь именно вы стояли у истоков ее создания, убеждая смолян, что за существующий тариф можно качественно обслуживать жилые дома.

— Да, я был и организатором, и учредителем «СКС». Это были непростые времена. Десять лет назад жилищный фонд в центре Смоленска был очень ветхий, и тогда была острая потребность в решении этих проблем. Ко мне как к депутату обращались жители округа, и почти все обращения касались ЖКХ: коммуникаций, протекающих кровель, ремонта подъездов, вывоза мусора и т.п.

Как человек с экономическим образованием, я посмотрел существующий тогда тариф на обслуживание, проанализировал и пришел к выводу, что его, в общем–то, хватает, чтобы качественно обслуживать жилые дома. Конечно, сразу всех проблем не решишь, но постепенно можно привести дом в порядок.

Так и родилась идея создания управляющей компании «Смоленские коммунальные системы». Тем более, что действующая тогда на территории моего депутатского округа управляющая компания не справлялась с работой, и люди много на нее жаловались.

Ровно десять лет назад я учредил «СКС», и с 1 апреля мы начали свою работу. Дата, конечно, своеобразная. Кто–то, возможно, воспринял это как шутку, но 1 апреля 2008 года мы все дружно вышли с метлами и лопатами убирать дворовые территории.

Наша компания начала работу с обслуживания трех жилых домов, для нас это все было ново, но за несколько лет, что я возглавлял «СКС», произошло ее становление, мы выработали ключевые направления работы, принципы, которыми управляющая компания руководствуется по сей день. И отзывы о работе «СКС» я слышу неплохие. Конечно, есть и осечки, и проблемы, и некоторые недовольства (везде же работают люди), но общая задача, общий принцип — взаимодействие с людьми, реагирование на их просьбы и замечания — на мой взгляд, в компании сохраняется.

Мы одними из первых начали применять в обслуживании жилого фонда новые технологии и современные строительные материалы. К примеру, в рамках 185–го ФЗ «СКС» первой в Смоленске применила металлочерепицу при ремонте кровель домов на улицах Дзержинского и Октябрьской революции. Ранее в Смоленске никто такого не делал. Но уже пару лет спустя некоторые управляющие компании, глядя на наш опыт, начали использование металлочерепицы, поскольку увидели, что она куда выгоднее по сравнению с плоским железом, которое по весне очень сильно течет.

Также мы первыми применили при ремонте кровли мембранные технологии вместо битумных. Возможно, вам это неизвестно, но мембранную технологию использовали, например, при строительстве атомной станции в Десногорске. Хотя в жилом фонде она стала использоваться лишь недавно. «СКС» последние лет восемь использует только эту технологию, и после таких ремонтов никаких текущих проблем с кровлями вообще не возникает.

Мы закупили собственную технику, в том числе, мусоровозы, и это позволило нам без проблем заниматься вывозом мусора. Интересные были времена… В общем, желаю «Смоленским коммунальным системам» и его коллективу и дальнейшей успешной работы, знаю, что многие его члены — те, кто стоял у самых истоков.

— В Смоленске уже сложился рынок частных управляющих компаний. Как, на ваш взгляд, обстоит дело с качеством обслуживания ими жилого фонда?

— Да, частных управляющих компаний в Смоленске много, и маленьких, и больших. Боль­шинство из них смотрит на перспективу, старается ответственно относиться к исполнению своих обязанностей, работать не одним днем (к примеру, в части проведения текущих ремонтов, чтобы отремонтированный подъезд не «посыпался» вновь через год–два). Наверное, такой опыт способствует улучшению качества обслуживания.

^{Сергей Маслаков "привел" в сферу ЖКХ Смоленска новые технологии и современные строительные материалы}

— Как человек, присутствующий на еженедельных совещаниях в мэрии Смоленска, могу засвидетельствовать, что глава города Владимир Соваренко постоянно сетует на то, что некоторые частные управляющие компании, образно говоря, не имеют за душой ничего, кроме стола и ручки с блокнотом. В частности, чуть ли не всю зиму об этом говорилось в связи с неудовлетворительной уборкой дворовых территорий от снега.

— В Смоленске более тридцати частных управляющих компаний. Конечно, есть случаи, когда у компании действительно нет ничего, кроме стула, стола и ручки. Но сколько у них домов на обслуживании? Может, единицы. Да, у таких управляющих компаний могут возникать проблемы в работе. Но на то она и власть, чтобы регулировать эти процессы.

Механизмов воздействия сейчас очень много, за неисполнение лицензионных требований компании наказываются многотысячными штрафами. Если управляющая компания не выполняет свои обязательства перед жителями, должна реагировать жилищная инспекция и, возможно, лишать такую компанию лицензии. Это один путь — отсеивать недобросовестных игроков.

Могут в этом процессе участвовать и городские власти, поскольку почти во всех жилых домах есть доля муниципальной собственности. И муниципалитет, как собственник, может инициировать общее собрание собственников, может обратиться в жилинспекцию. Это второй путь.

Если такая — недобросовестная — компания работает, значит ее кто–то выбирал. Понятно, что ситуации могут быть разные: возможны и злоупотребления, и ввод собственников в заблуждение (дескать, выберите нас, у нас все есть: и техника, и первоклассные специалисты). Но всегда есть цивилизованная возможность сменить такую компанию.

Прямые договоры «от Путина»

— В начале апреля Владимир Путин подписал поправки в Жилищный кодекс, которые дают собственникам жилья право заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. Возможность непосредственного управления своим домом, при котором жильцы сами выстраивали финансовые отношения с ресурсниками, определена в Жилищном кодексе многие годы (правда, лет пять тому назад его ограничили на небольшие дома). Что меняется в этой схеме с появлением прямых договоров?

— Вопрос урегулирования взаимоотношений всех участников ЖКХ — это очень сложная тема. Так было всегда. Есть неплательщики, есть потери того или иного коммунального ресурса в сетях. Вопрос: на кого возложить финансовые потери?..

Непосредственное управление (когда нет управляющей компании, и всеми проблемами дома занимаются сами его жильцы) есть у нас давно, сейчас оно распространяется на небольшие жилые дома, в которых не более тридцати квартир. Почему его ограничили только на небольшие дома? Дело в том, что когда в доме немного квартир, собственники могут выйти во двор и договориться. Если же дом, скажем, на сто пятьдесят квартир, договориться его жильцам практически невозможно.

Новые правила дают ресурсоснабжающим организациям («Горводоканалу», «Теплосети» и прочим) право перейти на прямые договоры с населением в том случае, если у управляющей компании образовалась задолженность за два и более месяцев. При этом, прямой договор будет заключаться автоматически, без необходимости подписания каких–либо документов собственниками помещений.

Собственники жилья тоже могут принять решение о переходе на прямые договоры на общем собрании. Это касается предоставления коммунальных услуг: холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления, газоснабжения, а также услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами. В таком случае у ресурсоснабжающей организации будет не более трех месяцев для подготовки к осуществлению расчетов и предоставлению платежных документов гражданам напрямую.

И это правильно. Новые правила обеспечивают сохранность денежных средств собственников от недобросовестных управляющих компаний. Некоторые из компаний, собирая деньги с населения (которые затем необходимо перечислить ресурсоснабжающим компаниям), могут неумышленно обанкротиться (и тогда собранные деньги потеряются) или же умышленно вывести собранные средст­ва. А по сравнению с теми суммами, что жильцы платят управляющей компании за содержание и ремонт жилье, платежи ресурсникам (за отопление, электричество, воду и пр.) гораздо больше.

С другой стороны, бывает и так, что управляющая компания недобирает деньги с населения (из–за потерь, воровства, неплательщиков), а ресурсные компании выставляют ей счет по полной. В таком случае, если у управляющей компании недостаточно средств, чтобы заплатить за ресурсы, она вынуждена тратить часть средств, собранных на содержание и ремонт жилья. Значит, у нее остается меньше средств на ремонт кровли, подъездов, коммуникаций и прочего домового хозяйства. Соответственно, весь дом страдает. Это тоже одно из оснований ввода прямых договоров.

Ну и, конечно, сами ресурсоснабжающие компании заинтересованы в прямых договорах. В таком случае они видят и контролируют все финансовые потоки.

^{Потери в сетях, воровство, неплательщики... Вот три кита, на которых держится главный вопрос в ЖКХ: на чьи плечи возложить финансовые потери?} 

— Проблематикой ЖКХ активно занимается и «Единая Россия». К примеру, реализует на территории Смоленской области проект «Управдом». В чем его смысл?

— В прошлом году я был руководителем данного проекта, в этом же году он объединен с другим проектом «Единой России» «Школа грамотного потребителя». Я являюсь председателем общественного совета этого объединенного проекта, смысл которого — активизировать население. Как мы говорили выше, многие смоляне выбирают управляющие компании, не до конца понимая законодательство, свои права и обязанности. В рамках проекта «Школа грамотного потребителя» мы проводим обучающие семинары, на которых рассказываем, как правильно строить взаимоотношения с управляющей компанией, как обращаться в жилинспекцию и т.п.

На таких семинарах мы часто видим, что даже актив дома зачастую не знает российское законодательство в части ЖКХ. Также в рамках проекта «Школа грамотного потребителя» мы проводим круглые столы, встречи с населением во дворах, выезды по жалобам жильцов.

— Насколько активны люди?

— По–разному. Есть дома, жильцы которых очень активны, а есть дома, которые сложно «раскачать». Наибольшая активность прослеживается у жителей старшего возраста. Они более ответственны. А молодежь — она, конечно, тоже принимает участие, но часто ей некогда.

Комитет, наказы избирателей и домик в деревне

— Вы возглавляете комитет Смоленской областной Думы по экономическому развитию и инвестициям. Какие значимые законопроекты обсуждал комитет за последнее время?

— Вообще, наш комитет рассматривает широкий спектр регионального законодательства: предпринимательство, инвестиции, ЖКХ, строительство. Было принято много важных законов. Остановлюсь лишь на некоторых.

Закон о промышленной политике в Смоленской области. Хотя это и рамочный закон, он крайне важен, потому что промышленная политика в регионе должна строиться по понятным всем правилам. От промышленной политики зависит экономический потенциал Смоленщины. Думаю, данный закон еще будет совершенствоваться и улучшаться, способствуя появлению новых предприятий и рабочих мест.

Много внимания в работе комитета уделялось вопросам привлечения инвестиций и инвесторов. С данной целью было внесена масса поправок в региональное законодательство, стимулирующих приток инвестиций, создание благоприятной среды для инвесторов.

Также вносились изменения в ранее принятый закон о капремонте жилого фонда, касающиеся сокращения сроков перехода домов с общего счета на спецсчет (этот срок мы сократили с двух лет до шести месяцев), проведения и осмечивания некоторых видов работ по капремонту (к примеру, ранее капремонт крыши можно было делать, а за счет каких средств выполнить проект этого капремонта — было непонятно).

Помимо этого, принят ряд законов по поддержке предпринимательства, в частности, закон, дающий налоговые льготы начинающим бизнесменам и снижение ставок налогов для IT–предприятий.

— Вы являетесь депутатом не первый год и не первый срок. Как меняются наказы и просьбы избирателей год за годом, что вы отмечаете для себя?

— По сути никак. Разве что немного меньше стали обращаться по вопросам благоустройства жилого фонда. Но, с другой стороны, старому фонду в центре Смоленска на территории моего избирательного округа уделялось повышенное внимание: в частности, при подготовке к 1150–летию города многие дома были отремонтированы. Кроме того, много домов в центре в свое время перешло на обслуживание «Смоленских коммунальных систем», и мы их в основной массе привели в порядок.

А так, в целом, вопросы те же: где–то нужно двор благоустроить, где–то подвал осушить, где–то подъезд отремонтировать. Ну и, конечно, проблема центра — это парковки во дворах: кругом административные здания, и жильцы пытаются хоть как–то отгородиться, обустроив собственную парковку. Им часто даже собственную машину в собственном дворе бывает негде поставить, что, согласитесь, крайне неудобно. И вот, обращаются за помощью ко мне как депутату с просьбой помочь финансами с ограждением, воротами. Депутатский фонд у нас, конечно, очень небольшой, но по мере возможностей где–то какие–то ограждения помогаем делать.

Иногда обращаются за материальной помощью, как правило, в сложных ситуациях, когда необходима какая–то дорогостоящая операция. В определенных рамках имеем возможность оказывать и такую помощь смолянам.

— Сергей Васильевич, как вам удается совмещать депутатскую деятельность с общественной? Плюс — напомним читателям — вы отец большой семьи. Как найти на все время и силы?

— Непросто. Существует дефицит общения с детьми, учитывая занятость. Но, тем не менее, нахожу возможность. Иногда выходные дни бывают свободными… Конечно, хочется больше общения.

В первую очередь, нас объединяет домашний быт. Например, в прошлом году мы у себя в деревне (у нас там домик, бабушка живет) решили завести небольшое собственное хозяйство. Дети такое решение поддержали, да и времена непростые: чтобы вся семья села за стол, надо сходить в магазин и потратить немалые деньги. Вот мы и решили, что есть возможность, есть потенциал, и завели овечек, поросят, курочек, посадили огород. Решили, что будем выращивать собственные продукты. В перспективе есть мысли развиваться в плане молочного направления, но тут нужно четко рассчитать силы. Пока над этим думаем.

^{Чтобы проводить больше времени с семьей, недавно Сергей Маслаков решил завести небольшое подсобное хозяйство в деревне под Смоленском}